別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 若狭 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   若狭 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　土谷　重美 印  TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三方上中郡若狭町館川１号館川１番２０ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 建築中 一般住宅が建ち並ぶ 新興住宅地域 東6m町道 水道、下水 三方 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅団地「ぶるーはいつ館川 」に存する 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道　 交通 施設 三方駅西方 240m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域はＪＲ三方駅に近い一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成していくと予測する。地価については居住 環境、利便性が良好であるが、人口減少の影響もあり弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は若狭町の住宅地域とその周辺地域のほか隣接市町（美浜町）の住宅地域も含まれる。需要者の中心は、若 狭町内居住者が大半を占める。ＪＲ三方駅、ＳＣレピアに近接し、小中学校等公益施設、国道２７号線、若狭梅街道に 近く利便性は良好。既成住宅団地であり土地取引は殆ど見られず、新築の戸建て物件も殆どないことから価格水準の把 握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はＪＲ三方駅西側背後の住宅地域。自用の戸建住宅が中心で、自己使用目的の取引が殆どであり、アパート等 の収益物件は殆ど見られない。従って、規範性を有する実際取引事例により求められた比準価格を標準とし、町内及び 周辺市町の類似地域とのバランス等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若狭町の人口減少率及び高齢化率は県平均を 大きく上回る。近年の土地取引件数も減少傾 向にある。 地域内での大きな変動は認められないが、周 辺では町による分譲地の販売が行われている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％