別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 越前 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越前 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之 印  TEL.

鑑定評価額 2,860,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹生郡越前町江波６７字片山６０番外 ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西6m町道 水道、下水 武生 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西   160 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 武生駅北西方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域であり、今後も同様に推移すると思われる。農家集落地域であるため需要者が限定され るため土地需要は弱く、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は越前町宮崎地区の農家集落地域を中心に、広域的には越前町全域の農家集落地域や既成住宅地域も圏域。 需要層は地縁性を有する個人が中心で新規参入はほぼ皆無。公共施設や小学校等に近接した旧宮崎村中心部付近の地域 であるが、農家集落地域であることから需要は弱く、土地取引も殆どない。そのため、需要の中心となる価格帯は見い だしにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 越前町宮崎地区の不動産取引そのものが極めて少なく、時点の古い事例も採用せざるを得なかった。しかしながら、い ずれも正常な事例を採用し得たことに加え、比準作業も適切であり、市場性を反映した規範性の高い価格が得られた。 一方、農家集落地域であるため、収益物件は皆無のため収益価格は試算し得なかった。よって、比準価格を妥当と認め 、かつ、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越前 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [ 95.7] 100 100 [100.0] 100 [179.0] [100.0] 100 9,840  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎地区の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい 傾向。個人消費は緩やかに拡大しつつあり、 雇用情勢は依然として人手不足感が強い。 地区内の人口微減、世帯数ほぼ横ばい傾向。 農家集落地域であり、宅地需要は全般的に弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +18.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％