別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 永平寺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   永平寺 -2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　宮岡　広英 印  TEL.

鑑定評価額 5,240,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉田郡永平寺町松岡芝原１丁目４８番 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる既成住 宅地域 北8m町道 水道、下水 観音町 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ町 道 交通 施設 観音町駅東方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で格別な変動要因はないので、当分の間は現状維持で推移するものと考えられる。既成住宅地域で 一次取得者の需要が弱いが、生活利便性は高いことから、地価は比較的安定的に推移してゆくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松岡地区の既成住宅地域が中心であり、広域的には町内他地区や、福井市北東部、坂井市丸岡地区の住宅 地域等も圏域に含まれる。需要者の中心は松岡地区内居住者が殆どを占め、地区外からの転入者は少ない。近隣地域及 び周辺地域は、福井市北東部へのアクセスや、各種便益施設への接近性に優れるため、地価は比較的安定して推移して いる。既成住宅地域の土地取引は少なく且つ個別性も強いため、市場で中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は松岡地区で既成住宅地域の事例を中心に採用して試算した。また、収益価格は戸建住宅を中心とする地域で あり、収益物件の想定を行うことは困難であるため試算しなかった。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代替 競争関係にある標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが 妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 永平寺町において、令和元年１０月の人口は 前年同月比で減少傾向で、県全体より減少幅 がやや大きい。 令和元年春に松岡地区中心部の商業施設「シ ョッピングセンターラッキー」が閉店した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％