別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 永平寺 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   永平寺 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　宮岡　広英 印  TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 42,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉田郡永平寺町松岡松ケ原１丁目５２０番 ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 等も見られる新興住 宅地域 北6m町道 水道、下水 観音町 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   110 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺ではミニ開発等による新 規供給も見られ、取引の活発 な地域である。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 観音町駅北方 420m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした新興住宅地域であり、周辺では建築中の一般住宅もみられる等、住宅地域としての熟成度が増し つつある。人気の高い住宅地域としての地位を維持し、地価は上昇傾向で推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松岡地区の戸建住宅地域が中心であり、広域的には町内他地区や、福井市北東部、坂井市丸岡地区の住宅 地域等も圏域に含まれる。需要者の中心は松岡地区内居住者を中心に、地区外からの転入者もみられる。周辺ではミニ 開発が多くみられ、売れ行き・価格水準とも堅調な状況が続いている。市場で中心となる価格帯は、土地が２００～２ ５０㎡で８５０～１，１００万円程度、新築の戸建て物件は土地が２００㎡程度で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は松岡地区で新興住宅地域の事例を中心に採用して試算した。また、収益価格は戸建住宅を中心とする地域で あり、収益物件の想定を行うことは困難であるため試算しなかった。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代表 標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　永平寺 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 81.4] [100.0] 100 42,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 永平寺町において、令和元年１０月の人口は 前年同月比で減少傾向で、県全体より減少幅 がやや大きい。 格別な変動要因はないが、ミニ開発等により 空地が宅地供給され、住宅地域としての熟成 度が増しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％