別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 坂井 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂井 5-4 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子 印  TEL.

鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂井市坂井町上新庄５２字堰ノ上１３番１ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 都市計画施設 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅等が建 ち並ぶ近隣商業地域 南5.5m県道、背面道 水道、下水 丸岡 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ丸岡駅前、県道三国丸岡 停車場線沿いの旧来からの商 業地域 街 路 ５．５ｍ県道、二方 路 交通 施設 丸岡駅東方 100m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ丸岡駅前の旧来からの商業地域で、ほぼ現状維持で推移していくものと予測する。郊外大型店への顧客流出 により需要は弱いが、背後住宅地との価格差が縮まっており、地価は小幅な下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂井市坂井町の商業地域、より広域的には坂井市全域やあわら市の商業地域も含む。需要者の中心は、地 元資本若しくは同一需給圏内に地縁性を持つごく限られた個人事業者または法人である。ＪＲ丸岡駅前の旧来からの商 店街であるが、郊外の大型店へ顧客が流出することに加え、事業主の高齢化や後継者不足から空洞化が進んでいる。商 業地の取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の店舗が大半であり、賃貸物件としての店舗は極めて少なく商業用途に対する賃貸需要が希薄であるため、収 益価格は試算しなかった。比準価格は坂井市およびあわら市の事例を採用して試算した。地域格差は少なく、説得力の ある比準価格が得られた。したがって、現実の取引市場の動向に留意し、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂井 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [ 99.0] 100 [109.1] [100.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 坂井地区の人口は微減、世帯数は微増。高齢 化率も県平均より低い。既成商業地と幹線道 路沿いの商業地の地域間格差は拡大している 。 地域要因に大きな変化はないが、商業地に対 する需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％