別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 坂井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂井 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子 印  TEL.

鑑定評価額 5,100,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂井市丸岡町城北３丁目３１番 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、下水 丸岡 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.2 ｍ、規模　　       189 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 造成時期の古い区画整然とし た住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 丸岡駅東方 4.4km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。古くからの住宅団地で外 部からの転入者も少なく、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、坂井市丸岡町の既成市街地若しくは市街地外縁部の住宅地域のほか郊外住宅団地も含む。需要者の中心 は坂井市丸岡町内の居住者が大半を占める。区画整然としており住環境は良好であるが、春江町及び丸岡町南部の新興 住宅地、福井市森田地区区画整理と競合することになり、土地需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は概ね１５０ ㎡～２００㎡の土地で４００万円～５５０万円程度で、新築の建売住宅はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は求められなかった。比準価格は坂井市丸岡 町市街地周辺部及び郊外に位置する事例を中心に採用して試算したが、地域格差も小さく、説得力のある比準価格が得 られた。快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格 を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 丸岡地区の人口は微減、世帯数は微増。高齢 化率も県平均より低い。新規住宅の供給過剰 から土地価格は低迷している。 地域要因に大きな変化はないが、古くからの 住宅地で宅地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％