別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 福井越前 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井越前 5-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　寺口　満 印  TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 40,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越前市国府１丁目４１２番２ ｢国府１－３－１６｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,300) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模の小売店舗等 が建ち並ぶ近隣商業 地域 西14m市道 水道、ガス、下水 武生 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 武生地区中心部の旧来の近隣 商業地域 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 武生駅北西方 600m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 越前市武生地区中心部の旧来の商業地域であるが、今後はやや衰退傾向で推移すると予測する。地価水準は、郊 外大型店との競合や経営者の高齢化、店舗閉鎖の影響等を受け、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は越前市武生地区中心部、広域的にはその近郊も含む旧来の商業地域が主な圏域。需要者の中心は当該地域 に地縁性を持つ個人事業者が大半を占める。武生地区中心部の旧来の商業地域にあって、近年は郊外大型店への顧客流 出に加え、経営者の高齢化や後継者不足等から店舗閉鎖も見られるなど、需要は弱い。土地取引が少なく、需給の中心 となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では自用の店舗併用住宅等が中心で賃貸物件が殆どなく、事業者向けの賃貸市場が成立していないことから、収益 価格は試算しなかった。よって、武生地区中心部における旧来の商業地域の価格水準及び市場の特性に留意し、市場性 を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 越前市の人口は微減傾向。県内の求人倍率は 高水準で推移している。 武生地区中心部の旧来の商業地域で大きな変 動はない。地域の南東方で越前市役所新庁舎 が竣工したものの、その効果は及ばないもの と思料される。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％