別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 福井越前 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井越前 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　宮岡　広英 印  TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越前市野岡町５字中組２１番２外 ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ県道沿いの既成住 宅地域 北東7.5m県道 水道、下水 武生 8.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 山裾の既成住宅地域である。 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 武生駅北東方 8.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で格別な変動要因はないので、当分の間は現状維持で推移するものと考えられる。今立地区の人口 減少が続いていること、一次取得者の需要が弱いこと等から、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今立地区の既成住宅地域が中心であり、広域的には武生地区や鯖江市の住宅地域等も圏域に含まれる。需 要者の中心は今立地区内居住者が殆どを占め、地区外からの転入者は少ない。近年は一次取得者の新規住宅地の選好性 や、武生地区等への人口流出と相まって、需要の弱含みな状況が続いている。周辺での土地取引は少なく且つ個別性も 強いため、市場で中心となる価格帯は見出せない状況にある。新築の戸建て物件は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は今立地区を含むＪＲ北陸本線東側郊外の事例を採用して試算したが、事例が少なく個別性が強いものを採用 せざるを得なかった。また、収益価格は戸建住宅を中心とする地域であり、収益物件の想定を行うことは困難であるた め試算しなかった。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代表標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・ 批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井越前 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [101.0] 100 [147.5] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 越前市において、令和元年１０月の人口は前 年同月比で減少傾向で、県全体と比べても減 少幅は大きい。 格別の変動要因はないが、既成住宅地域の需 要者は地縁者・血縁者に限定される傾向があ り、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％