別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 鯖江 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鯖江 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂 印  TEL.

鑑定評価額 8,610,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鯖江市水落町３丁目１６０２番 ｢水落町３－１６－３｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南6m市道 水道、下水 神明 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南   250 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅地域であ る。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 神明駅南東方 900m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当市市街地中央部の閑静な住宅地域として熟成しつつある。人気の高い住宅地であり人口及び世帯数も増加傾向 にあるが、競合する住宅エリアで宅地供給が進んでいることから、今後、地価の上昇幅は縮まるものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市市街地から周辺部にかけての住宅地域一円である。需要層は鯖江市居住者のほか隣接市町からの転入 者も含む。国道８号や鯖江西縦貫線背後の住宅エリアでは、不動産業者による宅地開発が活発であり、今後も安定的な 需要が見込まれる。土地は７００～１，０００万円程度、新築住宅は２，０００～２，５００万円程度を中心に取引が 行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は非現実的であり収益価格は試算し得なかった。比準価格は 類似の住宅地域に存する取引事例を中心に採用し得たことから、市場性を反映した実証的な価格として説得力に富む。 よって、現実の経済行為である取引事例から求められた比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増傾向からほぼ横這い、世帯数は増 加傾向。Ｒ１．１０時点の武生労働基準監督 署管内の有効求人倍率は１．５２倍。 国道８号や鯖江西縦貫線背後の住宅地域では 不動産業者による宅地開発が活発であり、住 宅地需要は堅調である。イタリア眼鏡大手が 鯖江で製造参入。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％