別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　島田　嘉紀 印  TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野市２２５字知真多四１２６番１ ｢元町７－２１｣ ②地積 　(㎡) 419   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3.5 店舗 Ｓ4F1B 中低層の店舗ビル等 が建ち並ぶ中心的商 業地域 南10m市道 越前大野 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗・事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ４００年以上の歴史がある朝 市が開かれる通称「七間通り 」。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 越前大野駅北西方 800m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は店舗ビル等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であるが、背後地人口の減少や郊外型店舗への顧客流出等 により需要の減退傾向が見られるものと予測する。地価も需要の低迷により当面は下落傾向と予想される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大野市中心部の商業地域を中心に広がる圏域であり、需用者は大野市内の事業者が中心と思われる。背後 地人口の減少や郊外型店舗への顧客流出が見られるほか、観光客入込数も伸び悩んでおり、需要はやや減退的と思料さ れる。土地取引は低調で、また取引される価格帯も個別性が強くまちまちであることから、需要の中心となる価格帯の 把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の店舗が中心の既成商業地域であり、賃貸市場が発達していないため、収益価格は試算できなかった。比準価 格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、類似地域における取引事例が少なく採用可能な事例は限 られていたものの、現下の市場を反映した価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　勝山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [ 83.0] [100.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少、世帯数はほぼ横ばいで推 移し、景気は緩やかな回復が続いている。Ｈ ３０年の市内の延べ観光客入込数は概ね前年 並み。 地域内に特に大きな変化はないが、閉鎖店舗 も見られる等、需要は弱含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％