別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　島田　嘉紀 印  TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野市国時町９０６番３ ②地積 　(㎡) 372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、下水 越前大野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 越前大野駅南東方 1.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅のほか空地等も見られる新興住宅地域であり、今後も緩やかに熟成度を深めてゆくものと 予測する。地価は需要不足等により当面は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大野市の新興住宅地域を中心に広がる圏域と把握され、需要者は大野市居住者が中心と思料される。地域 内に大きな変化はないが、長期的な人口減少、高齢化等により需要はやや弱含みと思料される。類似地域等でみられる 取引は比較的個別性の強いものも多く、総額として需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が中心であり、貸家に対する需要も乏しく、賃貸市場が発達していないため、収益価格は試算でき なかった。比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、現下の市場を反映した価格が得られた ものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少、世帯数はほぼ横ばいで、 景気は緩やかな回復が続いている。令和元年 度上半期の市内の新設住宅着工戸数は対前年 度同期比で減少。 地域内に目立った変化はなく、需要はやや弱 含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％