鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小浜 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０３ -53	小浜市		建付地	（　）	ほぼ台形	東3m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
b	２０１０３ -65	小浜市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	１９２ＯＳ -51	小浜市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、西3m、角地		（都）１中専 (70,200)
d	１９２ＯＳ -61	小浜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		（都）１住居急傾斜地土砂災害警戒区域 (60,200)
e	１９２ＮＹ -63	小浜市		建付地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,408	100 [ 120.0]	[ 98.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	20,425	100 [ 55.9]	36,538	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	37,300
b	(　 ) 35,405	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	38,114	100 [ 100.0]	38,114		38,900
c	(　 ) 32,411	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.8]	34,420	100 [ 100.0]	34,420		35,100
d	(　 ) 19,202	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	21,974	100 [ 63.1]	34,824		35,500
e	(　 ) 16,947	100 [ 60.0]	[ 97.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 96.0]	35,858	100 [ 97.0]	36,967		37,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	割高	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	割高	％／月 -0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 -0.18	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,300 円／㎡]

小浜 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			住宅地域として開発されてから時間がたち、再調達原価を求めることが出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,750,308	600,064	2,150,244	1,938,800	211,444	（　0.9707） 205,249	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,104,980 円　　　　（　 15,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小浜 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.50	ＬＳ2	214.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	272 ㎡	10.9 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建４戸の共同住宅。間取りは２ＤＫが標準で、平均専有面積は約５４㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	107.00	100.0	107.00	1,100	117,700	3.0	353,100
							1.0	117,700
～

～

～

～

計		214.00	100.0	214.00		235,400		706,200
								235,400

⑨年額支払賃料	235,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,824,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 214.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,824,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 296,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,671,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	706,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 235,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 72,032 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,750,308 円　　　　（　 10,111 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小浜賃０　　　　-58	1,208 ( 1,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,208	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,134 円/㎡　月額支払賃料（　 1,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小浜賃０　　　　-63	1,227 ( 1,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,067
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小浜 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,000 円	26,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,064 円	2,968,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,900 円	26,200,000　×　　 65.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	52,400 円	26,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 600,064 円　（　　　　　　 2,206 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 119,000 円／㎡　×　 214.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,938,800 円（　　　　　 7,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,750,308 円
②総費用	600,064 円
③純収益　①－②	2,150,244 円
④建物等に帰属する純収益	1,938,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	211,444 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	205,249 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 755 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,104,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
小浜 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小浜 -2

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　奥田　茂

印

TEL.

鑑定評価額

10,400,000 円

１㎡当たりの価格

38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小浜市水取１丁目７０７番２｢水取１－７－２１｣				②地積　(㎡)	272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅のほか、アパート等が見られる住宅地域	南西6m市道	水道、下水	小浜 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 120 ｍ、南 160 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業により開発
された住宅地域である。

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

小浜駅北方

1.9km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当市北部の閑静な住宅地域として熟成しつつある。競合する当市東部の住宅エリアに比べて利便施設が少なく住
宅地としての選好性が低いため、地価は引き続き弱含みで推移していくものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小浜市近郊及び郊外の住宅地域一円である。需要層は小浜市居住者が殆どを占めるが、周辺市町からの転
入者も含む。住宅ローン金利が低水準で推移する中、子育て世帯を中心に土地価格が手頃で利便性の良い当市東部の国
道２７号背後の住宅エリアで住宅用地を求める動きが続いているため、当市北部や西部の住宅エリアでは需給が弱い。
土地は２５０㎡程度で１，０００万円前後程度。新築住宅は殆ど認められない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅等も認められるが、売買においては自用目的の取引が支配的であり収益物件に対する需要は弱いため収益価格
は相対的に適合性が劣る。比準価格は当市北部の類似地域に存する取引事例を中心に採用し得たことから、市場性を反
映した実証的な価格として説得力に富む。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、世帯数は微増傾向。Ｒ１．
１０時点の小浜労働基準監督署管内有効求人
倍率は１．６０倍。

北陸新幹線敦賀以西ルートが２０１９年５月
に公表され、新駅の位置は東小浜駅半径２．
５㎞の範囲で示されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

小浜 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０３ -65	小浜市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	１９２ＮＹ -73	小浜市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、東6m、北3.5m、三方路		（都）１住居 (70,200)
c	１９２ＯＳ -51	小浜市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、西3m、角地		（都）１中専 (70,200)
d	１９２ＯＳ -52	小浜市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,405	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	38,114	100 [ 100.0]	38,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	38,900
b	(　 ) 37,815	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	34,531	100 [ 92.1]	37,493		38,200
c	(　 ) 32,411	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.8]	34,350	100 [ 90.2]	38,082		38,800
d	(　 ) 36,314	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,697	100 [ 94.7]	37,695		38,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,300 円／㎡]

小浜 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地的形態を整えた地域内に存する土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,755,332	605,995	2,149,337	1,961,000	188,337	（　0.9707） 182,819	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,656,380 円　　　　（　 13,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小浜 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.50	ＬＳ2	214.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	272 ㎡	10.9 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層建物が中心であり上記のとおり判定。２ＤＫタイプ・専有面積５３．５０㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	107.00	100.0	107.00	1,103	118,021	2.0	236,042
							1.0	118,021
～

～

～

～

計		214.00	100.0	214.00		236,042		472,084
								236,042

⑨年額支払賃料	236,042 円　×　12ヶ月　＝　 2,832,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 214.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,832,504 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 297,650 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,678,854 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	472,084 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,042 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 72,229 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,755,332 円　　　　（　 10,130 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小浜賃０　　　　-74	1,113 ( 1,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,149	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,136 円/㎡　月額支払賃料（　 1,103 円/㎡）　基準階 2 F B
b	小浜賃０　　　　-72	1,101 ( 1,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	1,090
c	小浜賃０　　　　-71	1,151 ( 1,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,174

小浜 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,500 円	26,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,295 円	2,976,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,200 円	26,500,000　×　　 65.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	53,000 円	26,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 605,995 円　（　　　　　　 2,228 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,500,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 214.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,961,000 円（　　　　　 7,210 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,755,332 円
②総費用	605,995 円
③純収益　①－②	2,149,337 円
④建物等に帰属する純収益	1,961,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	188,337 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	182,819 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 672 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,656,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,400 円／㎡）