別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 敦賀 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   敦賀 -5 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真 印  TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 敦賀市金ケ崎町１３番４ ｢金ケ崎町１０－１１｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南6m市道 水道、下水 敦賀 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   170 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 敦賀駅北方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地の住宅地域で、当面は現状を維持していくものと思料する。市街地内の住宅地としては価格水準は低 く、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は敦賀市既成市街地内の住宅地域一円である。需要者の中心は市内居住者若しくは市内への通勤者が大半を 占める。古田刈等の新興住宅地域と比較するとやや需要は弱いが、中心部に近く利便性は高いため、一定の需要は認め られる。既成市街地内の土地取引は少なく、需要の中心となる価格帯を特定することは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅主体の地域であり、標準地の画地条件から適切な収益物件（共同住宅）の想定は困難であるため収益価格は試 算できない。一方、比準価格は、類似地域内において多数の取引事例の収集及び分析ができ、適切に各補修正がなされ ていることから信頼性は高い。よって本件においては、代表標準地との均衡に留意した上で、市場性を反映した実証的 な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　敦賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,500 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [162.6] [104.0] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 敦賀市の人口は減少、世帯数は増加している 。平成３０年の敦賀市の土地取引件数は対前 年比で９．１％増加した。 直近１年間の金ケ崎町の人口は減少、世帯数 は若干増加した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％