別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 敦賀 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   敦賀 -4 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之 印  TEL.

鑑定評価額 5,580,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 敦賀市野坂２８号北野１番７ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 東6m市道 水道、下水 粟野 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 粟野駅北東方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された郊外の住宅地であり、住環境に大きな変化はない。市街地から離れ、利便性がやや劣る地域の ため全般的に土地需要は弱く、地価は下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は敦賀市南部から南西部郊外の既成住宅地域や新興住宅地域が中心。需要層は敦賀市居住者が中心で地区外 からの新規参入は殆どない。古くに開発された市南西部郊外の住宅地域であり、市街地中心部や生活利便施設等から離 れているため、土地需要は全般的にやや弱く、土地取引も少ない。そのため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい 状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅地を中心とする地域であり、共同住宅等の賃貸物件は認められないことから収益価格は試算できな かった。一方、比準価格は、いずれも時点の新しい正常取引を採用した。さらに、地域格差判定も適切で、市場性を反 映した説得力のある価格が得られた。よって、比準価格を妥当と認め、かつ、代表標準地からの検討結果にも留意して 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　敦賀 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [153.7] [102.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、世帯数微増傾向。個人消費は緩や かに拡大しつつあり、雇用情勢は依然として 人手不足感が強い。 地区内の人口・世帯数とも減少傾向を示して いる。郊外の住宅地であり、住環境に大きな 変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％