別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 敦賀 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   敦賀 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之 印  TEL.

鑑定評価額 8,860,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 敦賀市莇生野８６号笠保２番６ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、下水 敦賀 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   170 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 敦賀駅南西方 4.5km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地であり、地域要因に大きな変化はない。需要は安定しており、地価は若干の下落基調 を示すものの概ね安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は敦賀市市街地の南部から南西部郊外にかけての住宅地域を中心に、郊外の新興住宅地域も圏域に含む。需 要層は敦賀市居住者が中心。国道２７号バイパスに近い利便性の良い地域であり、周囲には小規模な分譲地等も見られ る。比較的古くに開発された住宅地であるが、土地需要は概ね安定していると思料する。土地は、２００㎡程度で概ね ８００～９００万程度が中心であるが、新築の戸建住宅は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域に存し、戸建住宅利用が中心であること等を勘案した結果、収益還元法は適用できなかった。 一方、比準価格は、いずれも時点の新しい正常取引を採用している。また、街路条件や接近条件も類似し、かつ、地域 格差も小さなことから、市場性を反映した比準価格が得られた。よって、比準価格を妥当と認めて、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、世帯数微増傾向。個人消費は緩や かに拡大しつつあり、雇用情勢は依然として 人手不足感が強い。 地区内の人口・世帯数とも増加傾向を示す。 周辺では民間業者による小規模開発も見られ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％