別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福井 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 9-6 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥野　裕之 印  TEL.

鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市重立町２８字辻５２番 ②地積 　(㎡) 4,913   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 建築協定 1:1.5 倉庫 Ｓ3 配送センター等が建 ち並ぶＩＣに近い工 業地域 北12m市道 水道 福井 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   300 ｍ、南    40 ｍ、北   340 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 福井駅北東方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する工業団地であり、団地内の分譲は完了していることから当面は現状を維持するものと予 測する。ＩＣ付近の工業地は不足しており、地価水準は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井県嶺北地方の工業地域。より広域的には嶺南地方の工業地域も含む。高速道路のＩＣに近く、需要者 は主に流通業・製造業などの法人である。福井北ＩＣ周辺は市街化調整区域のため工場地の供給は限定的であり、工場 用地は不足している。工場地の取引事例は極めて少なく需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 流通業務用地であり、収益性より費用の経済性を重視して価格が形成される地域に存するため収益還元法は適用しない 。よって、本件においては流通業を中心とした工業団地であるという所在地の実情に考慮して、工業地における標準地 間の広域的な検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成３１年上期における県内工場立地件数、 面積は前年同期からともに減少した。鉱工業 指数は下降している。 福井北インター流通センター内の分譲は完了 しており、新規の進出企業はない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％