鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福井 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１０ -19	福井市		建付地	（　）	ほぼ台形	西36m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２０１０３ -4	福井市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、東1.7m、角地		商業駐車場整備地区 (80,600)
c	１９２ＴＳ -20	福井市		更地	（　）	長方形	南東25.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２０１０７ -21	福井市		更地	（　）	台形	南44m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	１９２ＹＮ -25	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m県道、南東5m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 198,570	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	208,603	100 [ 100.0]	208,603	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 131,331	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	130,806	100 [ 64.0]	204,384		204,000
c	(　 ) 137,291	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	138,252	100 [ 66.6]	207,586		208,000
d	(　 ) 349,314	100 [ 120.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	296,044	100 [ 137.7]	214,992		215,000
e	(　 ) 311,903	100 [ 130.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	241,845	100 [ 109.0]	221,876		222,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
d	限定価格	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 208,000 円／㎡]

福井 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する土地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,855,392	5,408,558	17,446,834	15,636,600	1,810,234	（　0.9475） 1,715,197	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	32,984,558 円　　　　（　 97,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.75	ＲＣ5F1B	1,371.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	338 ㎡	23.2 m x 14.7 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しを想定。空室率が高いため、現実的な使用容積率を想定。地下駐車場は平面式で８台を想定。

⑦有効率　 71.8 ％
の理由

中層店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.75	73.3	198.55	2,922	580,163	8.0	4,641,304
							0.0	0
2～ 2	事務所	198.55	72.7	144.40	2,632	380,061	8.0	3,040,488
							0.0	0
3～ 5	事務所	198.55	72.7	144.40	2,217	320,135	6.0	1,920,810
							0.0	0
塔屋～	塔屋	36.10

地下 1～ 1	駐車場	270.75	77.3	209.38	880	184,254	1.0	184,254
							0.0	0

計		1,371.80	71.8	985.53		2,104,883		13,628,476
								0

⑨年額支払賃料	2,104,883 円　×　12ヶ月　＝　 25,258,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 985.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,258,596 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,525,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,732,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,628,476 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,656 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,855,392 円　　　　（　 67,620 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃１　　　　-55	2,287 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	2,210	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,228 円/㎡　月額支払賃料（　 2,217 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福井賃１　　　　-704	2,150 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [ 97.0]	2,142
c	福井賃１　　　　-731	1,970 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	2,379

福井 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,314,000 円	219,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	757,758 円	25,258,596　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 588,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,419,900 円	219,000,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	109,500 円	219,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,408,558 円　（　　　　　　 16,002 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 1,371.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,636,600 円（　　　　　 46,262 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,855,392 円
②総費用	5,408,558 円
③純収益　①－②	17,446,834 円
④建物等に帰属する純収益	15,636,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,810,234 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,715,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,075 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,984,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
福井 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福井 5-5

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　中嶋　泰子

印

TEL.

鑑定評価額

70,600,000 円

１㎡当たりの価格

209,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福井市大手３丁目１２０３番｢大手３－８－６｣				②地積　(㎡)	338 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度利用地区駐車場整備地区 (100,600)
	1.5:1	店舗ＲＣ5F1B	中低層の事務所ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	西36m県道	水道、ガス、下水	福井 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 14.7 ｍ、規模　　 338 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

福井駅北西方

700m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度利用地区
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

フェニックス通り沿いの商業地であるが、老朽化したビルが建ち並んでいる。福井銀行の建て替え工事が進捗中
で、地価はほぼ横ばいの状況で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 209,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ福井駅前一帯の商業地域。需要者の中心は県内商業者が大半で、一部県外の事業者も見受けられる。
フェニックス通り沿いに店舗付事務所ビルが建ち並んでいるが、再開発の動きがＪＲ福井駅周辺から広がりつつあり、
県繊協ビルの建て替え計画も進んでいる。まとまった土地が少なく、取引動機、画地規模によって取引される価格帯は
まちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内はオフィスビルが中心であるが、空室率は高く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価
格は低位に試算された。比準価格は福井市市街地中心部の事例を中心に採用して試算した。地域格差は大きいものもあ
るが、説得力のある比準価格が得られた。したがって、現実の取引市場の動向に留意し、比準価格を標準とし、収益価
格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福井 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 336,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[161.0]

[100.0]
100

211,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    209,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＪＲ福井駅前は複数の再開発計画が進められ
ている。また郊外の路線商業地も堅調である
のに対し、既成商業地は依然として需要が低
迷している。

オフィスビルの空室率は依然として高い状況
が続いているが、県繊協ビルの建て替えが決
定、完成は２０２１年度。地価は安定的に推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福井 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１０３ -4	福井市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、東1.7m、角地		商業駐車場整備地区 (80,600)
b	２０１０７ -21	福井市		更地	（　）	台形	南44m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２０１１０ -18	福井市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南44m県道、東11m、北6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２０１１０ -19	福井市		建付地	（　）	ほぼ台形	西36m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,331	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	130,806	100 [ 66.9]	195,525	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 349,314	100 [ 120.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	296,044	100 [ 127.5]	232,191		232,000
c	(　 ) 338,550	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.5]	270,840	100 [ 130.8]	207,064		207,000
d	(　 ) 198,570	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	209,021	100 [ 100.0]	209,021		209,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
b	限定価格	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 209,000 円／㎡]

福井 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,227,243	5,493,336	17,733,907	15,922,200	1,811,707	（　0.9475） 1,716,592	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	33,011,385 円　　　　（　 97,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	270.75	ＲＣ5F1B	1,371.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	338 ㎡	23.2 m x 14.7 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの店舗付き事務所ビル。空室率が高いため現実的な使用容積率を想定。地下駐車場は平面式（自走式）で８台を想定。

⑦有効率　 71.8 ％
の理由

中層店舗付事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.75	73.3	198.55	2,950	585,723	10.0	5,857,230
							0.0	0
2～ 2	事務所	198.55	72.7	144.40	2,680	386,992	10.0	3,869,920
							0.0	0
3～ 5	事務所	198.55	72.7	144.40	2,256	325,766	10.0	3,257,660
							0.0	0
塔屋～	塔屋	36.10

地下 1～ 1	駐車場	270.75	77.3	209.38	880	184,254	1.0	184,254
							0.0	0

計		1,371.80	71.8	985.53		2,134,267		19,684,384
								0

⑨年額支払賃料	2,134,267 円　×　12ヶ月　＝　 25,611,204 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 985.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,611,204 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,561,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,050,084 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,684,384 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 177,159 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,227,243 円　　　　（　 68,720 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃０　　　　-664	1,873 ( 1,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	2,019	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,275 円/㎡　月額支払賃料（　 2,256 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福井賃０　　　　-723	1,966 ( 1,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,069
c	福井賃０　　　　-641	2,715 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,457

福井 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,338,000 円	223,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	768,336 円	25,611,204　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 588,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,464,100 円	223,000,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,500 円	223,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,493,336 円　（　　　　　　 16,252 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	223,000,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 1,371.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,922,200 円（　　　　　 47,107 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,227,243 円
②総費用	5,493,336 円
③純収益　①－②	17,733,907 円
④建物等に帰属する純収益	15,922,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,811,707 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,716,592 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,079 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,011,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,700 円／㎡）