別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 福井 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -40 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真 印  TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市上野本町２丁目８０５番 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 が建ち並ぶ新興住宅 地域 北6m区画街路 水道、下水 森田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 九頭竜川など自然環境にも恵 まれた新興住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ区 画街路 交通 施設 森田駅東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理の換地処分が終了し、利便性の高い住宅地として成熟していくものと思料され、地価は緩やかな上昇傾 向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 具体的な同一需給圏は福井市北部（九頭竜川以北）の区画整然とした住宅地域。需要者の中心は福井市内の居住者や通 勤者のほか坂井市、あわら市等の市外からの転入も認められ、人口流入の受け皿となっている。人気の高い新興住宅地 域のため地区人口は年々増加している。西側にはＪＲ森田駅、東側には国道８号等の主要施設を備え、土地需要も堅調 である。需要の中心となる価格帯は、土地が８００万円前後、新築の建売住宅は概ね２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件（規模、間口）から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことは困難であるため、収益価格は試算し ない。比準価格については、上野本町など森田北東部土地区画整理事業内（換地処分済）に位置する住宅地の事例を採 用し、近時の不動産市場を適切に反映した説得力のある価格となっている。よって、本件においては、代表標準地との 均衡に留意した上で、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [126.7] [100.0] 100 40,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市全体の人口は微減傾向、世帯数は増加 傾向にある。福井市のＨ３０年の土地取引件 数は、対前年比で約２．１％減少。 地区内の人口・世帯数は近年急速に増加して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％