別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福井 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -33 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥野　裕之 印  TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市南江守町２９字西宅地１７番外 ②地積 　(㎡) 901   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南12m県道、背面道 水道、下水 福井 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   370 ｍ、西   130 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 福井駅南西方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地域の特性から需要自体は乏し いものの周辺には便益施設も多く、地価水準は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福井市郊外の農家集落地域及び既成住宅地域のほか郊外住宅団地も含む。需要者の中心は、農家からの 分家等同一需給圏内に地縁性を持つ限られた個人である。集落内の高齢化、若者の市街地への流出が続いているが、調 整区域内の農家集落という地域性から地区外からの転入者はほとんど認められない。土地の取引は殆ど見当たらず需給 は極めて弱く、需要の中心となる価格帯を特定することは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、自己用の住宅に限定された取引しか認められないので収益還元法は適用しない。 よって、本件においては、福井市内の既存集落地域の価格バランスを総合的に勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の人口は減少、世帯数は増加している 。また、土地取引件数、新設住宅着工戸数は ともに増加している。 南江守町の人口は減少傾向、世帯数はほぼ横 ばいで推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％