別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 福井 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -19 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　宮岡　広英 印  TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市宝永１丁目３０１０番 ｢宝永１－３０－２３｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 福井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部周辺の旧来からの住宅 地域である。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 格別な変動要因はないので、当分の間は現状維持で推移するものと考えられる。一次取得者は既成住宅地を敬遠 する傾向があり、中心部に近く地価が高いことから需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市中心部周辺から近郊にかけての、北部・北東部を中心とした住宅地域である。需要者の中心は市内 居住者が殆どを占める。近隣地域は中心部に近く各種便益施設の接近性に優れるが、既成住宅地域であり、地価水準が 高いことから、需要は弱含みな状況が続いている。取引される土地の規模が様々であることから、土地・新築の戸建て 物件とも、中心となる価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は宝永地区及び隣接する松本地区の戸建・混在住宅地域の事例を採用して試算した。また、収益価格は標準地 の画地規模が比較的小さく、収益物件の想定を行うことは困難であるため試算しなかった。従って本件評価にあたって は、市場の実態や代表標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用する ことが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [129.0] [102.0] 100 75,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市において、令和元年１０月の人口は前 年同月比で若干の減少傾向にあるが、県全体 に比べると減少幅は小さい。 地域要因に格別の変動はない。宝永地区の中 では需要の弱い地域であり、地価は下落傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％