別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 能登 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能登 -4 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　小西　均 印  TEL.

鑑定評価額 1,360,000 円  １㎡当たりの価格 5,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳳珠郡能登町字小木２丁目３４番１外 ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる高台の 住宅地域 南6m町道 水道、下水 穴水 40.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高瀬山ニュータウン内の区画 整然とした住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 穴水駅北東方 40.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧内浦町小木地区の区画整然とした住宅地域であるが、漁業の不振等から人口減少に歯止めがかかっておらず住 宅地需要も低迷している。地価は今後も下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町の住宅地域一円のほか、広域的には周辺市町の住宅地域も圏域。需要者の中心は当町居住者が殆どを 占め、周辺市町からの転入者は少ない。高台の住宅地域であり、空地等が散見される。また地場産業である漁業（イカ ）の不振や人口減少により、住宅地需要自体が低迷している。周辺での不動産取引は極めて少なく、需給の中心となる 価格帯は見いだせない。新築の戸建住宅販売は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格についてはアパート等の収益物件は殆ど無く、賃貸市場未成熟のため求められなかった。取引事例は、能登町 内の類似地域から代替競争関係のある４事例を広域的に採用した。自用目的の取引が中心であることから、現在の住宅 需給動向、経済情勢等を考慮し、価格変動率も勘案した結果、当該比準価格を採用し、代表標準地からの検討も加え、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能登 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [195.7] [104.0] 100 5,790  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行、基幹産業の漁業の 衰退等の影響から、土地需要は低迷。町の定 住支援制度は一定の利用があるが効果は顕在 化していない。 人口減少や地場産業の不振等により潜在的需 要者は減少し、地域内では空地が散見される 等、土地需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　+106.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％