別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 能登 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能登 -2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　小西　均 印  TEL.

鑑定評価額 1,300,000 円  １㎡当たりの価格 7,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳳珠郡能登町字姫壱弐字８１番 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m町道 水道 穴水 38.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高倉漁港付近の住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 穴水駅北東方 38.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした海岸付近の住宅地域であり、小学校の閉校後は地域要因に特別な変動要因はないものの、当町に おける土地需要は総じて低調であり、今後も地価は下落傾向にあると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町の住宅地域一円のほか、広域的には周辺市町の住宅地域も圏域である。需要者の中心は当町居住者が 殆どを占め、周辺市町からの転入者は少ない。役場や小学校から遠く離れる。漁業も低調なことから不動産需要は低迷 し新規居住者は少なく、需給は弱い。周辺での不動産取引は極めて少なく、需給の中心となる価格帯は見いだせない。 新築の戸建住宅販売は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格についてはアパート等の収益物件は殆ど無く、賃貸市場未成熟のため求められなかった。取引事例は、能登町 内の類似地域から代替競争関係のある４事例を採用した。自用目的の取引が中心であることから、現在の住宅需給動向 、経済情勢等を考慮し、価格変動率も勘案した結果、当該比準価格を採用し、代表標準地からの検討も加え、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能登 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [153.9] [101.0] 100 7,160  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行、基幹産業の漁業の 衰退等の影響から、土地需要は低迷。町の定 住支援制度は一定の利用があるが効果は顕在 化していない。 平成２４年度の真脇小学校の宇出津小学校へ の統合後は地域に特別の変動要因はないが、 宅地需要は減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.8 ％  ％