別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 穴水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   穴水 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　岡山　一 印  TEL.

鑑定評価額 6,010,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳳珠郡穴水町字大町ニ３４番 ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 不整形 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ主要地方道沿いの 商業地域 南西11m県道 水道、下水 穴水 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青空駐車場になった土地が目 立つ商業地域。 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 穴水駅北東方 270m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少、高齢化が続いており新規出店の動きは少なく、住宅地化が進んでいる。土地需要は減退しており地価 の下落傾向は続いていくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 道路の幅員　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は穴水町市街地に存する商業地域、混在地域と判断した。町内の個人事業者、事業法人が需要の中心と考え られるが、一部地方公共団体の需要も見られる。新規産業創出の動きはあるものの土地需要を喚起するまでの需要は乏 しく地価の下落が続いている。取引の価格帯は規模の大小があり設定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用物件が中心で賃貸市場は未成熟な地域。賃貸事例の収集等資料収集の限界から収益還元法の適用はできなかった。 一方、取引価格をベースに価格水準が形成される地域であり比準価格の信頼度は高い。よって、比準価格を採用し鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奥能登に位置し、人口減少率、高齢化比率は 夫々ワースト２位、３位の状況で過疎化が進 んでいる。 奥能登の入り口に位置し交通の要衝であるも のの観光需要は立ち寄り程度のものが多く需 要の開拓は道半ばである。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％