別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 石川志賀 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石川志賀 5-2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西郷　悟 印  TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽咋郡志賀町富来領家町タ２番６ ②地積 　(㎡) 454   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 店舗兼旅館 Ｗ2 店舗、スーパー等が 見られる国道沿いの 商業地域 西25m国道 水道、下水 羽咋 30.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 観光客も見られる国道沿いの 路線商業地域 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 羽咋駅北方 30.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 観光客も見られる国道沿いの路線商業地域であるが、当分の間現状を維持していくものと予測する。一時期新幹 線開業に伴う観光客の増加も見られたが最近は沈静化しており、地価は下落傾向で推移するものと思量する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、志賀町及び周辺市町の商業地域一円である。需要者の中心としては、飲食店の経営者などの既存商業地 域からの２次取得者のほか、観光客相手の店舗経営者等も考えられる。「世界一長いベンチ」等の観光資源に近接し、 新幹線開業効果に伴う観光客の増加も見られたが長続きせず、また大型路線商業施設への商況シフト等の影響もあり需 要は弱含みで推移している。画地規模や価格帯にも幅があり、需要の中心となる価格の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、同一需給圏内の類似地域における規範性が概ね同等のものである。町全域において自己所有建物が中心で あり、賃貸市場が未熟成であるため、収益価格は試算できなかった。自用目的の取引が中心であることから、本件にお いては、比準価格を重視し、現在の志賀町の商業地の需給動向、経済情勢等を考慮し、また前年度からの価格形成要因 の変動状況、価格変動率も勘案し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石川志賀 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [ 95.5] 100 100 [100.0] 100 [122.5] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数の減少、少子高齢化の進行等に より土地に対する需要は減退し、地価水準は 下落基調にある。 観光地的な側面も持つ路線商業地域で、一時 期北陸新幹線開業に伴う観光客の増加も見ら れたが、最近は沈静化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％