別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 内灘 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   内灘 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治 印  TEL.

鑑定評価額 7,880,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河北郡内灘町字ハマナス１丁目５８番 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西6m町道 水道、ガス、下水 内灘 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   280 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅地である が、海岸線に近く塩害等の恐 れがある。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 内灘駅北東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として成熟した市街地を形成しており、今後も現在の住環境が続くと予測される。白帆台住宅団地からの 土地供給量は多いが、地価は安定してきており、横這いで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 内灘町は金沢市のベッドタウンとして発展してきたが、このところの人口は頭打ちとなっている。同一需給圏は内灘町 の住宅地一円で需要者層は金沢市、内灘町の若年者層の一次取得者である。近隣地域は内灘町地内では品等中位の住宅 地として位置づけられており、価格水準は土地が標準的画地規模で７００万円～９００万円程度、新築の戸建物件が２ ２００万円～３０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が主体の住宅地域であり、対象不動産の面積も狭いため、賃貸建物の建設は現実的ではなく、収益価格は求め られなかった。しかしながら、比準価格は規範性の高い事例を中心に求められており、信頼性の高い試算価格となって いる。よって比準価格を標準に、代表標準地との均衡性、更には当町における住宅地の需給動向を勘案のうえ鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　内灘 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 97.7] [100.0] 100 42,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は米中の経済摩擦の影響等から拡大傾向 に陰りが見え初めている。内灘町は人口が減 少傾向にあるほか、白帆台地区で土地の供給 が続いている。 白帆台住宅団地の販売価格が安定化してきた が、金沢市の住宅地価格上昇の影響は少なく 、地価は横這いで推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％