別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 内灘 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   内灘 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治 印  TEL.

鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河北郡内灘町字向陽台１丁目３０５番１ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中にア パートも見られる住 宅地域 北東6m町道 水道、ガス、下水 内灘 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   105 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 内灘駅北東方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地として内灘町地内では品等が高く、今後も現在の住環境が続くものと予測される。金沢市に比べ地 価水準が低く、需要は高まりを見せており、地価は強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 内灘町は金沢市のベッドタウンとして発展してきたが、このところの人口は頭打ちとなっている。同一需給圏は内灘町 の住宅地一円で需要者層は金沢市、内灘町の若年者層の一次取得者である。近隣地域は内灘町地内では品等の高い住宅 地として位置づけられており、取引の中心は土地が８００万円～１０００万円程度、新築の戸建物件で２２００万円～ ３０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が主体の住宅地域であり、対象不動産の面積も狭いため、賃貸建物の建設は現実的ではなく、収益価格は求め られなかった。しかしながら、比準価格は規範性のある複数の事例を中心に求められており、信頼性の高い試算価格と なっている。よって比準価格を標準に、代表標準地との均衡性、更には当町における住宅地の需給動向を勘案のうえ鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　内灘 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 88.3] [101.0] 100 47,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は米中の経済摩擦の影響等から拡大傾向 に陰りが見え初めている。内灘町は人口が減 少傾向にあるほか、白帆台地区で土地の供給 が続いている。 内灘町の住宅地としては相対的に品等が高く 、金沢市の郊外住宅地の地価上昇の影響を受 けている。 特に個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％