鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津幡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０公１０ -24	河北郡津幡町		更地	（　）	台形	北東16m県道、西6.2m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	０２０公１０ -55	河北郡津幡町		更地	（　）	長方形	東14m町道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	０１９調２１ -44	河北郡津幡町		更地	（　）	不整形	南16m県道、西2m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	３１公　１５ -45	河北郡津幡町		更地	（　）	不整形	北東12.5m町道、北5.5m、角地		（都）準住居 (60,200)
e	３１公　１５ -98	河北郡津幡町		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,756	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	49,683	100 [ 119.9]	41,437	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,400
b	(　 ) 51,418	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	52,677	100 [ 130.0]	40,521		40,500
c	(　 ) 35,762	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	39,059	100 [ 105.0]	37,199		37,200
d	(　 ) 34,467	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	44,462	100 [ 109.8]	40,494		40,500
e	(　 ) 42,342	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,342	100 [ 104.0]	40,713		40,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	業者仕入れ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
d	業者仕入れ	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

津幡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,601,120	1,773,300	6,827,820	6,423,300	404,520	（　0.9475） 383,283	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,822,102 円　　　　（　 23,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津幡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	340 ㎡	11.0 m x 31.5 m	前面道路：町道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・店舗　２～３階・住宅、２ＤＫ、平均専有面積約５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,400	280,000	6.0	1,680,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,250	250,000	2.0	500,000
							1.0	250,000
3～ 3	住宅	200.00	100.0	200.00	1,250	250,000	2.0	500,000
							1.0	250,000
～

～

計		600.00	100.0	600.00		780,000		2,680,000
								500,000

⑨年額支払賃料	780,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,360,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,360,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 936,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,424,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,680,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,120 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 500,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 153,000 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,601,120 円　　　　（　 25,297 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０　　　　-27	1,167 ( 1,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	1,191	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,288 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０　　　　-45	1,253 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,362
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

津幡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	549,000 円	91,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	280,800 円	9,360,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 732,000 円	91,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	91,500 円	91,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,500 円	91,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,773,300 円　（　　　　　　 5,216 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,500,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,423,300 円（　　　　　 18,892 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,601,120 円
②総費用	1,773,300 円
③純収益　①－②	6,827,820 円
④建物等に帰属する純収益	6,423,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	404,520 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	383,283 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,127 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,822,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
津幡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津幡 5-1

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　中村　聡

印

TEL.

鑑定評価額

13,600,000 円

１㎡当たりの価格

40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	河北郡津幡町字加賀爪ホ６７番１				②地積　(㎡)	340 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域	西12m町道	水道、下水	中津幡 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 31.5 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ町道

交通

施設

中津幡駅西方

850m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、併用住宅等が見受けられる商業地域で、最近では小売店舗等の新規開業はなく、また形状等において
個別性が強い土地が多いため住宅建築も確認されず暫くは現状維持で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲を津幡町内各所を結ぶ準幹線道路沿いの商業地域及び商住混在地域と判定した。典型的な需要者は地
元の一般企業法人、個人事業主のほか不動産業者も含まれる。北中条地区の新興商業地域等の台頭により圏域内の商業
地域は総じて衰退傾向で、金融機関、コンビニエンスストア等の所在する地域はある程度の繁華性を維持するがそれ以
外は住宅地化している。近隣地域の価格水準は周辺の住宅地域の水準となっており地価は横ばいで推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用を目的とする取引が中心で、近隣地域、類似地域において取引事例比較法にて採用可能な多数の信頼性のある
取引事例を収集し得た。一方対象標準地は自用建物が多い商業地域に存し近隣地域では賃貸事例が少なく収益還元法に
て採用した事例は契約内容や建物の築年数等において類似性に欠けるものが含まれる。よって相対的に規範性の優る比
準価格を採用し収益価格は参考に止め市場需給動向を再検討のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業の設備投資は減少するが、北陸新幹線開
業による交流人口の増加は依然続き、これに
伴う景況感向上により個人消費は堅調で景気
は安定している。

低層店舗を主として空地が目立つ商業地域で
、新興商業地域の台頭により需要は減退して
おり地価は下落を続けている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

津幡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０公１５ -29	河北郡津幡町		更地	（　）	長方形	南10m町道、中間画地		（都） (60,200)
b	０２０公１５ -49	河北郡津幡町		更地	（　）	長方形	南4.5m町道、西4.3m、角地		（都）２低専 (70,150)
c	０２０公１５ -52	河北郡津幡町		更地	（　）	不整形	西6.5m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	０１９調０６ -88	河北郡津幡町		建付地	（　）	ほぼ台形	南西16m町道、北5m、二方路		（都）１中専 (60,200)
e	０１９調２１ -44	河北郡津幡町		更地	（　）	不整形	南16m県道、西2m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,443	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 61.9]	34,988	100 [ 86.1]	40,636	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,600
b	(　 ) 40,606	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	38,501	100 [ 95.3]	40,400		40,400
c	(　 ) 30,180	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	37,464	100 [ 94.9]	39,477		39,500
d	(　 ) 26,220	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.5]	38,557	100 [ 95.0]	40,586		40,600
e	(　 ) 35,762	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	39,059	100 [ 100.0]	39,059		39,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -38.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -30.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

津幡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,639,265	1,822,584	6,816,681	6,361,600	455,081	（　0.9456） 430,325	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,782,143 円　　　　（　 25,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津幡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	340 ㎡	11.0 m x 31.5 m	前面道路：町道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階物販店舗フロア貸し、２階及び３階専有面積５０㎡ファミリータイプ住宅各階４室の店舗兼共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,500	300,000	4.0	1,200,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,217	243,400	2.0	486,800
							1.0	243,400
3～ 3	住宅	200.00	100.0	200.00	1,205	241,000	2.0	482,000
							1.0	241,000
～

～

計		600.00	100.0	600.00		784,400		2,168,800
								484,400

⑨年額支払賃料	784,400 円　×　12ヶ月　＝　 9,412,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,412,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 941,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,471,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,168,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,519 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 484,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 148,226 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,639,265 円　　　　（　 25,410 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０　　　　-25	1,108 ( 1,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,228	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,253 円/㎡　月額支払賃料（　 1,217 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０　　　　-28	1,396 ( 1,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,278
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

津幡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	537,600 円	89,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	282,384 円	9,412,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 716,800 円	89,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	89,600 円	89,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,600 円	89,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,822,584 円　（　　　　　　 5,361 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,361,600 円（　　　　　 18,711 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,639,265 円
②総費用	1,822,584 円
③純収益　①－②	6,816,681 円
④建物等に帰属する純収益	6,361,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	455,081 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	430,325 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,266 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,782,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,800 円／㎡）