別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 能美 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能美 5-3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　河畑　靖宏 印  TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美市三ツ屋町ロ３８番１外 ②地積 　(㎡) 774   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 店舗 Ｓ2 店舗、営業所等が混 在する近隣型の商業 地域 南11.8m県道、背面道 水道、下水 能美根上 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 倉庫、屋外駐車場、未利用地 なども多く、繁華性は低い。 街 路 １１．８ｍ県道 交通 施設 能美根上駅東方 8.2km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内の商業施設数が少なく、近隣地域の商業地域としての競争力は著しく低下している。これに対して住宅地 需要は堅調で、将来的には住宅地域へと移行する可能性がある。地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白山市から小松市にかけての商業地域である。需要者は居住用を兼ねる小規模店舗経営者が主で地元法人 または個人が大半であるが、郊外部ではチェーン展開している県内外の法人もある。旧来の既成商業地域における不動 産取引は低調で、商業地域への新規参入がほとんどないなど需要は極めて弱く、住宅転用目的が稀に見られる程度であ る。需要の中心は５００～７００㎡で１０００～１５００万円程度の更地または取り壊し目的の中古物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業用テナントが皆無であるなど賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しなかった。不動産取引は自用 の店舗兼住宅または戸建住宅の所有を目的としたものがほとんどである。取引においては商店経営による売上収入を重 視し慣習的価格や取引先例を指標として価格が決定されており、収益性の価格形成に対する影響はほとんど認められな い。よって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能美 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [110.3] [101.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大型店の周辺地域を除いて既存の商業地域に おける新規出店は、小規模の飲食店を除いて ほとんど見られず、商店数は減少を続けてい る。 対象標準地の隣接地や近隣地域の西側の同一 街路沿線で分譲住宅団地の開発が行われるな ど、住宅地域への移行傾向が強まっている。 二方路地であるが背面道との間に高低差があ り、対象標準地の競争力に対する影響は限定 的である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％