別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 能美 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能美 -6 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　河畑　靖宏 印  TEL.

鑑定評価額 3,840,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美市岩内町ワ５３番１ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 田園地域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 南3.3m市道 水道、下水 能美根上 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   270 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 開発可能区域の指定がある。 街 路 ３．３ｍ市道 交通 施設 能美根上駅東方 10.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 田園地域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の農家集落的な色彩が強い地域では集落外部からの土地需要がほとんど見込めず、集落外の新興住宅圏で利 便性の高い地域と比較して相対的に競争力が低くなっている。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白山市南部から小松市北部の範囲で市街地から遠方に位置する農家集落地域である。需要者は同一集落 内に居住する分家住宅取得者または隣地買取者が大部分であり、集落外や他集落からの転入はほとんどない。空家とな った物件が供給となって現れるものの、他地域からの転入が見込めない性質から需要は極めて低調である。３００～５ ００㎡で５００～１０００万円程度の更地と農振地域外農地並びに取壊し前提の中古物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家を中心とする集落地域で、不動産取引は自己使用の住宅や分家住宅の建築、駐車場取得など自用目的にほぼ限定さ れており、取引においては集落内の慣習価格や取引先例を指標として価格が決定されている。一方、古くからの借地を 除くと貸家等の賃貸物件は皆無であるなど賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しなかった。よって本 件においては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川北 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [116.7] [100.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 流入人口が期待できないという集落地域の特 性から、集落地域に対する土地需要は極めて 弱い。集落地域の人口は減少し高齢化が進行 している。 人口減少と高齢化による空き家の増加が供給 増となる反面、集落外からの転入による需要 はほとんど期待できず、不動産市場は極めて 低調である。 自家用車の駐車スペース及び農作業機械の収 納場所を確保する必要性から、比較的規模の 大きい画地が需給の中心となっている。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　 +22.5 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％