鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加賀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０公０８ -41	加賀市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	０２０公０８ -38	加賀市		更地	（　）	長方形	西12.3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	０１９調２４ -55	加賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	西13m県道、中間画地		（都）近商特別用途地区 (80,300)
d	０１９調２４ -23	加賀市		建付地	（　）	台形	南西5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	０１９調２４ -56	加賀市		貸家建付地	（　）	台形	西13m県道、南4m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,642	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,410	100 [ 73.6]	58,981	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,000
b	(　 ) 47,437	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	47,672	100 [ 80.7]	59,073		59,100
c	(　 ) 50,500	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	54,877	100 [ 90.2]	60,839		60,800
d	(　 ) 24,201	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	23,015	100 [ 40.6]	56,687		56,700
e	(　 ) 25,634	100 [ 50.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	49,128	100 [ 83.2]	59,048		59,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -55.0
d	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	売急ぎ	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,500 円／㎡]

加賀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握不能のため、原価法は適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,613,320	1,395,155	5,218,165	4,837,400	380,765	（　0.9475） 360,775	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,362,755 円　　　　（　 39,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加賀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	188 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建店舗兼共同住宅、１階貸店舗、２・３階ファミリータイプ各２戸平均専有面積約６４㎡共同住宅を想定

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

共用部分を考慮して有効率を査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	90.0	126.00	1,925	242,550	3.0	727,650
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	140.00	95.0	133.00	1,444	192,052	2.0	384,104
							1.0	192,052
3～ 3	共同住宅	140.00	95.0	133.00	1,251	166,383	2.0	332,766
							1.0	166,383
～

～

計		420.00	93.3	392.00		600,985		1,444,520
								358,435

⑨年額支払賃料	600,985 円　×　12ヶ月　＝　 7,211,820 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 392.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,211,820 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 721,182 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,490,638 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,444,520 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,001 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 358,435 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 109,681 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,613,320 円　　　　（　 35,177 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８　　　　-12	2,010 ( 2,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,827	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,925 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８　　　　-21	2,078 ( 2,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,037
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加賀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	433,200 円	72,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	216,355 円	7,211,820　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 577,600 円	72,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	72,200 円	72,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,200 円	72,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,395,155 円　（　　　　　　 7,421 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,200,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,837,400 円（　　　　　 25,731 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,613,320 円
②総費用	1,395,155 円
③純収益　①－②	5,218,165 円
④建物等に帰属する純収益	4,837,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	380,765 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	360,775 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,919 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,362,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出
加賀 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加賀 5-1

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　野本　幸二

印

TEL.

鑑定評価額

11,200,000 円

１㎡当たりの価格

59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月4日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加賀市山代温泉壱八６０番７外				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、旅館等が建ち並ぶ温泉街中心部の商業地域	東11m市道	水道、下水	加賀温泉 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

山代温泉中心部の商業地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

加賀温泉駅南方

4.2km

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

山代温泉中心部の商業地域で、新幹線効果、湯の曲輪整備事業等の影響もやや弱くなっている。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は加賀市の商業及び混在地域一帯。需要者の中心は地元の温泉事業者の外県外のデベロッパー等で大手資本
もみられる。需給関係は新幹線効果、行政の施策等により浴客の回復傾向がみられ地価水準にも反映していたが、最近
はやや弱含みになっている。土地の需要の中心となる価格水準は大型物件もありバラツキがある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域の取引事例によって査定したものである。近隣は中心部の旧来からの商業地域で、賃料水準が不動
産価格に比較して全体的に低めになっている為、収益価格は比準価格に比較して低くなった。自用目的での取引が中心
である為収益価格は参考程度に留め比準価格を中心にして、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済、社会情勢の影響により一部の地域を除
いて商業地需要は回復期待もある。

新幹線効果もやや弱くなっており、地価水準
はやや弱含みになっている。

特になし。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

加賀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０公０８ -31	加賀市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	０２０公０８ -38	加賀市		更地	（　）	長方形	西12.3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	０２０公０８ -40	加賀市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	０２０公０８ -41	加賀市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,860	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	32,055	100 [ 55.7]	57,549	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,500
b	(　 ) 47,437	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	47,672	100 [ 77.2]	61,751		61,800
c	(　 ) 42,642	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	42,558	100 [ 72.5]	58,701		58,700
d	(　 ) 42,642	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,410	100 [ 72.5]	59,876		59,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,500 円／㎡]

加賀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な事例がない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,362,132	1,345,438	5,016,694	4,663,200	353,494	（　0.9475） 334,936	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,835,429 円　　　　（　 36,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加賀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	188 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２、３階住宅、２ＬＤＫ、平均約６６㎡

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

標準的な有効率と判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	90.0	126.00	1,935	243,810	3.0	731,430
							0.0	0
2～ 2	住宅	140.00	95.0	133.00	1,258	167,314	2.0	334,628
							1.0	167,314
3～ 3	住宅	140.00	95.0	133.00	1,258	167,314	2.0	334,628
							1.0	167,314
～

～

計		420.00	93.3	392.00		578,438		1,400,686
								334,628

⑨年額支払賃料	578,438 円　×　12ヶ月　＝　 6,941,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 392.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,941,256 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 694,126 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,247,130 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,400,686 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,606 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 334,628 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 102,396 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,362,132 円　　　　（　 33,841 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８　　　　-8	1,368 ( 1,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	1,874	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,940 円/㎡　月額支払賃料（　 1,935 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８　　　　-12	2,010 ( 2,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,010
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加賀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	417,600 円	69,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	208,238 円	6,941,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 556,800 円	69,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	69,600 円	69,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,600 円	69,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,345,438 円　（　　　　　　 7,157 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,600,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,663,200 円（　　　　　 24,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,362,132 円
②総費用	1,345,438 円
③純収益　①－②	5,016,694 円
④建物等に帰属する純収益	4,663,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	353,494 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	334,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,782 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,835,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,400 円／㎡）