別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出 加賀 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加賀 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　野本　幸二 印  TEL.

鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月4日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀市大聖寺本町イ２３番 ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに官 舎等が見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 大聖寺 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの市街地の住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 大聖寺駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの市街地の住宅地域としての現状を維持し、地価水準はやや弱含みに推移してきており発展性に乏しく 下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大聖寺地区およびその周辺の住宅地域一帯。需要者の中心は大聖寺地区に居住する地元定住者が多く、同 一需給圏外からの転入者は少ない。利便性は高いが郊外地区に需要はシフトしており、需給関係は供給が多く不安定で ある。土地は４００万円前後、新築の戸建物件は２０００～２５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域の取引事例によって査定したものである。近隣は旧来からの市街地の住宅地域で、画地規模が小さ く共同住宅の想定は合理的ではなく収益価格は試算しなかった。需給動向等を勘案し、自用目的での取引が中心である 為比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地はここ数年来下落し割安感も出 てきている。人口、世帯数は減少しているが 、景気の回復感もあり需要の回復期待がある 。 中心部に近い住宅地域で、郊外地区に比べ割 安感があるが需要は弱く下落傾向が続いてい る。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％