別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 小松 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　中村　聡 印  TEL.

鑑定評価額 8,270,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市末広町８０番 ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い市中心部に近い住 宅地域 東6.9m道路 水道、ガス、下水 小松 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       188 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．９ ｍ道路 交通 施設 小松駅西方 1.3km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、住宅地のほか分譲住宅地等の開発に適地した地積１００坪超の農 地、未利用地が多いが、地域内での開発行為は今のところ少なく暫くは現状維持で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を国道３６０号南側、県道小松鶴来線西側背後で末広地区を中心とした既成住宅地域と判定した。典 型的な需要者は圏域内に在住の会社員等の住宅第１次取得者である。長く続いた地価下落により市内で人気の高い芦城 小学校校下に存する近隣地域では地価の割安感が強くなっており、また最近の経済情勢もあって供給が少ないなか需要 は高まり地価は上昇に転じている。中心価格帯は土地で８００万円前後、新築住宅と土地で２３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の住宅建築等を目的として土地、古家付き土地を購入する取引が多い地域で、低層住宅を最有効使用とする対 象不動産との類似性を具備した多数の取引事例を収集することが出来た。収益還元法の適用は規範性のある資料の収集 が困難であるため断念したが、自用建物が多い近隣地域では市場性からの接近方法のみで価格を決定することは致し方 ないと思料される。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [ 98.0] [102.0] 100 44,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の設備投資は減少するが、北陸新幹線開 業による交流人口の増加は依然続き、これに 伴う景況感向上により個人消費は堅調で景気 は安定している。 昔の地割を残す小松駅寄りの末広地区では取 引は少ないが、それ以外の末広地区では５０ 坪程度の標準的な住宅地が高値取引されてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％