別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 金沢 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 9-2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和 印  TEL.

鑑定評価額 2,170,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市大野町新町１番１外 ②地積 　(㎡) 115,372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2.5 工場、倉庫兼事務所 大規模工場等が見ら れる臨海型の工業地 域 南東21m道路、三方路 水道 金沢 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   560 ｍ、西   560 ｍ、南   260 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 215.0 ｍ、奥行　約　　 535.0 ｍ、規模　　   115,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２１ｍ道路　 交通 施設 金沢駅北西方 7.4km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 米中貿易摩擦や製造業業績で不透明感があるものの、貨物取扱量、クルーズ船客が増えている金沢港は、ターミ ナル整備などによりポテンシャルの向上が期待され、臨港型の大規模工業地域としての熟成が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場、倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広域的には石川県内外の大規模工業地域であるが、特に金沢市及び周辺市町の工業地域との代替性が強 い。需要者の中心は、機械製造等の県内外の法人である。日本国内の生産拠点の再編・集約の動きや海外移転、海外経 済の先行きに対する不透明感等があるものの、一部では設備投資の意欲も見られる。取引される画地規模や価格帯には 幅があり、需要の中心となる価格の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は同一需給圏内の類似地域における価格牽連性の認められるものであり、比準価格は規範性が高く、 市場を反映した価格を求めることができた。大規模な工業用途においては自用目的のものが中心であり、賃貸市場が未 成熟であるため、収益価格は試算できなかった。本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 更に金沢市の工業地の需給動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [ 98.0] 100 [120.2] [103.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産拠点の再編・集約の動きや海外経済の不 透明感はあるものの、設備投資の意欲が見ら れる。一部では設備投資の意欲が見られる。 機能強化が図られている金沢港において、令 和２年春、「金沢港クルーズターミナル」が 完成予定。 個別的要因に変動はない。なお、北東側道路 と南西側道路は建築基準法上の道路に該当し ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％