別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 金沢 5-30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 5-30 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　木崎　良隆 印  TEL.

鑑定評価額 6,290,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市湯涌町イ４６番１外 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ4 店舗、旅館等が建ち 並ぶ温泉旅館街の商 業地域 南西6m市道、南東側道 水道、下水 金沢 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   280 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 約６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ金沢駅南東方 16.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 湯涌温泉街の中心商業地域で、当面その地位を維持するものと予測する。北陸新幹線金沢駅開業の影響により、 地価も回復の兆しにあり、この傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市における温泉街、金沢市南東部郊外の商業地域ないし混在地域で、主たる需要者は、地縁を有す る地元事業者やレジャー関連業者等が中心である。新規需要者は少なく、弱含みで推移していたが、北陸新幹線開業等 の影響で、宿泊者数は増加傾向にあり、改善している。市街化調整区域に存するため、取引は顕在化しておらず、需要 の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟であるため収益還元法が適用できず、試算価格としては比準価格のみが求められた。近隣地域は自用 の店舗住宅併用地等が中心で、賃貸店舗用地等の取引もほぼ見受けられず、自用を前提とした価格水準が形成されてい ると判断される。以上により、現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、更に金沢市での土地需給動向・所得水準 等を勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口はほぼ横ばい、世帯数は増加傾 向にある。個人消費、生産、雇用情勢は改善 しているが、景気動向は軟化傾向にある。 出店、破産した旅館等はあるが、北陸新幹線 開業により観光客、宿泊客数が増加しており 、地価は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％