鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０公０７ -12	金沢市		更地	（　）	台形	南西20m県道、北西5m、角地		近商高度地区最高25m (90,200)
b	０２０公０２ -10	金沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西23m県道、東8m、二方路		工業 (70,200)
c	０２０公０２ -18	金沢市		更地	（　）	長方形	東13.5m市道、南12m、西6m、三方路		２住居 (70,200)
d	０１９調１６ -26	金沢市		更地	（　）	不整形	南13.5m市道、北8m、東6m、三方路		準工地区計画等 (70,200)
e	０１９調１６ -38	金沢市		貸家建付地	（　）	長方形	北東20m県道、南東14m、角地		準工高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,748	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,470	100 [ 90.2]	103,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 64,260	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	66,820	100 [ 68.4]	97,690		99,600
c	(　 ) 84,700	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	82,119	100 [ 85.7]	95,821		97,700
d	(　 ) 105,877	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.7]	111,187	100 [ 108.3]	102,666		105,000
e	(　 ) 87,795	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	87,020	100 [ 87.5]	99,451		101,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

金沢 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,369,054	5,462,928	19,906,126	15,654,600	4,251,526	（　0.9475） 4,028,321	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	82,210,633 円　　　　（　 71,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	630.00	Ｓ2	1,260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m 特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,154 ㎡	22.0 m x 52.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・店舗スケルトン貸し、２階・事務所

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	630.00	80.0	504.00	2,300	1,159,200	6.0	6,955,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	630.00	85.0	535.50	2,200	1,178,100	6.0	7,068,600
							0.0	0
～

～

～

計		1,260.00	82.5	1,039.50		2,337,300		14,023,800
								0

⑨年額支払賃料	2,337,300 円　×　12ヶ月　＝　 28,047,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,039.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,047,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,804,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,242,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,023,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 126,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,369,054 円　　　　（　 21,984 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-7	2,345 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	2,195	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,311 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４　　　　-11	2,592 ( 2,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,404
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,338,000 円	223,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	841,428 円	28,047,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 942,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,895,500 円	223,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,462,928 円　（　　　　　　 4,734 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	223,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,654,600 円（　　　　　 13,566 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,369,054 円
②総費用	5,462,928 円
③純収益　①－②	19,906,126 円
④建物等に帰属する純収益	15,654,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,251,526 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,028,321 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,210,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
金沢 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-27

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　澤矢　豊伸

印

TEL.

鑑定評価額

115,000,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市駅西本町６丁目３１３番外｢駅西本町６－３－１４｣				②地積　(㎡)	1,154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度地区最高20m 特別用途地区 (70,200)
	1:2.5	店舗Ｓ1	店舗、営業所等が混在する路線商業地域	南西30m県道、背面道	水道、ガス、下水	金沢 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 210 ｍ、西 150 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路沿いの路線商業地域

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

金沢駅北西方

2.4km

法令

規制

準工
(60,200)
高度地区最高20m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの成熟した路線商業地域であり、今後とも、現環境を維持していくと予測する。中心部に接近性が
認められる立地であるが、他の商業地域等との競合もあり、当分の間は、地価はやや強含みと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね価格帯等で類似性がある金沢市内の幹線道路沿いに立地する商業地域。需要者の中心は、資金力の
ある県内の事業者が想定され、近頃では多店舗展開を図る県外法人も参入してきている。周辺では需要がかなり強含み
の地域もあるが、繁華性にやや欠ける商業地域のため、他地域との競合で、需要がやや上回った状態にとどまる。取引
される物件の規模や位置等により取引価格がまちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出し難い状況となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性が求められる商業地域に存しているが、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が十分に成熟していないうえに、
厳しい経営環境下のテナントの賃料負担能力から元本価値に見合う賃料を徴収し難いため、同一需給圏内の価格牽連関
係が認められる取引事例を収集しえたことなどにより市場取引の実態を反映した価格が求められたと判断される比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[100.0]

100
[ 80.0]

[102.0]
100

103,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の先行きに不透明感が出てきているもの
の、総体的に不動産市況は強含みが継続して
いる。

地域要因に格別の変動はない。

個別的要因に格別の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０公０３ -8	金沢市		更地	（　）	不整形	東20m市道、西6.3m、二方路		準住居高度地区最高20m 居住誘導区域 (60,200)
b	０２０公０７ -12	金沢市		更地	（　）	台形	南西20m県道、北西5m、角地		近商高度地区最高25m (90,200)
c	０２０公０７ -58	金沢市		更地	（　）	長方形	北西16m国道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,300)
d	０２０公０７ -62	金沢市		更地	（　）	台形	東14m市道、中間画地		準工高度地区最高20m 特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,581	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	92,122	100 [ 96.0]	95,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	97,900
b	(　 ) 90,748	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	91,816	100 [ 94.0]	97,677		99,600
c	(　 ) 107,004	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,502	100 [ 108.0]	100,465		102,000
d	(　 ) 111,111	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,111	100 [ 104.8]	107,930		110,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

金沢 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,776,948	5,415,157	20,361,791	15,373,800	4,987,991	（　0.9475） 4,726,121	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	96,451,449 円　　　　（　 83,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	630.00	Ｓ2	1,260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m 特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,154 ㎡	22.0 m x 52.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸の店舗、２階は部分貸の事務所

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	630.00	85.0	535.50	2,401	1,285,736	6.0	7,714,416
							0.0	0
2～ 2	事務所	630.00	80.0	504.00	2,161	1,089,144	6.0	6,534,864
							0.0	0
～

～

～

計		1,260.00	82.5	1,039.50		2,374,880		14,249,280
								0

⑨年額支払賃料	2,374,880 円　×　12ヶ月　＝　 28,498,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,039.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,498,560 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,849,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,648,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,249,280 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 128,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,776,948 円　　　　（　 22,337 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２　　　　-5	2,684 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,324	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,413 円/㎡　月額支払賃料（　 2,401 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０　　　　-14	2,577 ( 2,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,501
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,314,000 円	219,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	854,957 円	28,498,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 946,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,861,500 円	219,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,415,157 円　（　　　　　　 4,693 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,373,800 円（　　　　　 13,322 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,776,948 円
②総費用	5,415,157 円
③純収益　①－②	20,361,791 円
④建物等に帰属する純収益	15,373,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,987,991 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,726,121 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,095 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,451,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,600 円／㎡）