鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０公２０ -63	金沢市		更地	（　）	長方形	北東50m県道、中間画地		商業 (80,600)
b	０２０公１６ -3	金沢市		建付地	（　）	長方形	北19m県道、中間画地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (80,400)
c	０２０公０１ -66	金沢市		貸家建付地	（　）	不整形	南19m県道、中間画地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (90,400)
d	０２０公１５ -59	金沢市		更地	（　）	ほぼ整形	南15m国道、中間画地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,500)
e	０２０公０９ -25	金沢市		底地	（　）	長方形	南西50m県道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 468,866	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	497,936	100 [ 121.8]	408,814	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	409,000
b	(　 ) 302,515	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	331,519	100 [ 82.7]	400,869		401,000
c	(　 ) 315,956	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	357,442	100 [ 82.7]	432,215		432,000
d	(　 ) 326,884	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	350,420	100 [ 86.6]	404,642		405,000
e	(　 126,018) 252,036	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	262,622	100 [ 66.4]	395,515		396,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +1.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 410,000 円／㎡]

金沢 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,616,800	3,470,788	13,146,012	7,934,400	5,211,612	（　0.9471） 4,935,918	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	105,019,532 円　　　　（　 295,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ5	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高45m 駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	356 ㎡	20.6 m x 17.3 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階から５階は事務所の小規模賃貸ビルを想定。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率をもとに査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	74.0	96.20	3,038	292,256	6.0	1,753,536
							0.0	0
2～ 5	事務所	130.00	79.0	102.70	2,606	267,636	6.0	1,605,816
							0.0	0
～

～

～

計		650.00	78.0	507.00		1,362,800		8,176,800
								0

⑨年額支払賃料	1,362,800 円　×　12ヶ月　＝　 16,353,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 507.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,056,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,353,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,056,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 870,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,539,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,176,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,616,800 円　　　　（　 46,676 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１　　　　-19	2,586 ( 2,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,693	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,619 円/㎡　月額支払賃料（　 2,606 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０　　　　-32	2,593 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,544
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	684,000 円	114,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	522,288 円	17,409,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,067,500 円
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,470,788 円　（　　　　　　 9,749 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9471

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,934,400 円（　　　　　 22,288 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,616,800 円
②総費用	3,470,788 円
③純収益　①－②	13,146,012 円
④建物等に帰属する純収益	7,934,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,211,612 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,935,918 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,865 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,019,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 295,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
金沢 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-26

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　大場　修

印

TEL.

鑑定評価額

142,000,000 円

１㎡当たりの価格

400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月11日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市北安江３丁目１１０番｢北安江３－１－３３｣				②地積　(㎡)	356 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高45m 駐車場整備地区 (100,600)
	1.2:1	事務所兼住宅ＲＣ4	中低層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南東25m市道	水道、ガス、下水	金沢 680m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 65 ｍ、南 150 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

金沢駅北方

680m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高45m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺地域で再開発の動きが顕在化しており、地域内の土地利用に大きな変化はないが、需要は引き続き根強く、
地価は今後も当分の間強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ、中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 410,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 296,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

ホテル、事務所、分譲マンション等の適地で需要者の裾野は広く、自己利用目的や投資目的等の様々な属性の需要者が
見込まれる。同一需給圏は市内中心部に近い高度利用可能な商業地域一円として把握した。市場に供給される物件が少
なく、極端に高額な取引事例も見られ、需給は引き締まっている。画地規模にバラツキが大きいため、取引の中心とな
る価格帯については判別し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格については、需要者の裾野が広く、想定すべき建物や求められる利回りが需要者によって異なること、また、
評価対象地の規模が小さく、高度利用に限界があること等からやや説得力は劣る。比準価格についても取引事例価格が
大きくばらついており、比準価格のみで価格を説明するのは困難である。本件では相対的な信頼性から比準価格を重視
し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 670,000 円／㎡

[107.5]
100

100
[100.0]

100
[182.0]

[100.0]
100

396,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内中心部の商業地は引き続き需給は引き締
まり、物色の動きは郊外にまで広がり、広範
囲の商業地価格が継続して上昇、あるいは上
昇に転じた。

地域内の土地利用には変化はないが、隣接地
域の開発の動きが及ぼす影響が大きく、需給
は引き締まった状態が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +30.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０公２０ -63	金沢市		更地	（　）	長方形	北東50m県道、中間画地		商業 (90,600)
b	０２０公０１ -66	金沢市		貸家建付地	（　）	不整形	南19m県道、中間画地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (90,400)
c	０２０公１５ -59	金沢市		更地	（　）	ほぼ整形	南15m国道、中間画地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (100,500)
d	０２０公１６ -3	金沢市		建付地	（　）	長方形	北19m県道、中間画地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 468,866	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	497,936	100 [ 121.0]	411,517	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	412,000
b	(　 ) 315,956	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	357,442	100 [ 85.5]	418,061		418,000
c	(　 ) 326,884	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	350,420	100 [ 87.3]	401,397		401,000
d	(　 ) 302,515	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	331,519	100 [ 80.8]	410,296		410,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +1.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 410,000 円／㎡]

金沢 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後長期間経過しており、適切な素地価格の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,752,987	3,593,653	13,159,334	7,934,400	5,224,934	（　0.9471） 4,948,535	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	105,287,979 円　　　　（　 296,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ5	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高45m 駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	356 ㎡	20.6 m x 17.3 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗、２～５階に事務所を配した小規模賃貸ビルを想定した。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	74.0	96.20	3,176	305,531	6.0	1,833,186
							0.0	0
2～ 5	事務所	130.00	79.0	102.70	2,622	269,279	6.0	1,615,674
							0.0	0
～

～

～

計		650.00	78.0	507.00		1,382,647		8,295,882
								0

⑨年額支払賃料	1,382,647 円　×　12ヶ月　＝　 16,591,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 507.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,591,764 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 877,588 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,674,176 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,295,882 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,811 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,752,987 円　　　　（　 47,059 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-10	2,902 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,692	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,635 円/㎡　月額支払賃料（　 2,622 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３　　　　-101	3,447 ( 3,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,577
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	684,000 円	114,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	526,553 円	17,551,764　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,186,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,593,653 円　（　　　　　　 10,095 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9471

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,934,400 円（　　　　　 22,288 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,752,987 円
②総費用	3,593,653 円
③純収益　①－②	13,159,334 円
④建物等に帰属する純収益	7,934,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,224,934 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,948,535 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,900 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,287,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 296,000 円／㎡）