鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１９調１２ -20	金沢市		建付地	（　）	長方形	南17m県道、北4.5m、二方路		商業高度地区最高31m (90,400)
b	０２０公２６ -65	金沢市		建付地	（　）	不整形	南東25m県道、南6m、角地		準住居高度地区最高20m (70,200)
c	０２０公０７ -39	金沢市		貸家建付地	（　）	台形	南東19.5m県道、西4.7m、角地		商業 (100,400)
d	０１９調１７ -40	金沢市		更地	（　）	長方形	北西20m市道、中間画地		準工高度地区最高25m (60,200)
e	０２０公０１ -3	金沢市		更地	（　）	台形	南西19m国道、中間画地		２住居高度地区最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,655	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	91,697	100 [ 100.0]	91,697	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	93,500
b	(　 ) 89,410	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 94.8]	100,072	100 [ 101.2]	98,885		101,000
c	(　 ) 79,913	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,351	100 [ 86.6]	93,939		95,800
d	(　 ) 69,567	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,767	100 [ 78.3]	92,934		94,800
e	(　 ) 91,640	100 [ 120.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	83,503	100 [ 83.8]	99,646		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	限定価格	％／月 +0.20	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,000 円／㎡]

金沢 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,059,285	6,172,403	22,886,882	21,060,000	1,826,882	（　0.9475） 1,730,971	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	35,325,939 円　　　　（　 56,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	297.00	Ｓ5	1,485.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	630 ㎡	24.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階事務所フロア貸し、３～５階は平均専有面積約４４㎡のファミリータイプ各階６戸を想定。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

中層店舗、事務所兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	297.00	80.0	237.60	2,751	653,638	6.0	3,921,828
							0.0	0
2～ 2	事務所	297.00	85.0	252.45	2,201	555,642	6.0	3,333,852
							0.0	0
3～ 5	住宅	297.00	90.0	267.30	1,670	446,391	2.0	892,782
							1.0	446,391
～

～

計		1,485.00	87.0	1,291.95		2,548,453		9,934,026
								1,339,173

⑨年額支払賃料	2,548,453 円　×　12ヶ月　＝　 30,581,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,291.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,581,436 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,173,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,560,092 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,934,026 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,339,173 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 409,787 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,059,285 円　　　　（　 46,126 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４　　　　-5	2,599 ( 2,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,977	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,765 円/㎡　月額支払賃料（　 2,751 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２６　　　　-103	2,216 ( 2,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,599
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,800,000 円	300,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	952,003 円	31,733,436　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 270,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,550,000 円	300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,172,403 円　（　　　　　　 9,797 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	300,000,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 1,485.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,060,000 円（　　　　　 33,429 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,059,285 円
②総費用	6,172,403 円
③純収益　①－②	22,886,882 円
④建物等に帰属する純収益	21,060,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,826,882 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,730,971 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,748 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,325,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
金沢 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-15

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　河畑　靖宏

印

TEL.

鑑定評価額

59,900,000 円

１㎡当たりの価格

95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市増泉１丁目５２４番外｢増泉１－１９－１７｣				②地積　(㎡)	630 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m (100,400)
	1:1	診療所兼住宅ＲＣ3	大型スーパー、中層店舗等が建ち並ぶ商業地域	北20m県道、背面道	水道、ガス、下水	金沢 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 190 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗と店舗等兼共同住宅複合ビルの混在地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 630 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

近隣地域内に大型商業施設ア
ピタ金沢店が存する。

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

金沢駅南方

2.7km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

都心部のオフィスや路面店舗にほぼ空きがない状態となり、商業スペースに対する需要は近郊エリアに波及し、
幹線道路沿いの地域においても高値取引が現れている。これに牽引され地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢市近郊から郊外の路線商業地域であり、野々市市の一部を含む。需要者は全県あるいは全国展開のロ
ードサイド型店舗経営を目的とする県内外法人が中心である。大型商業施設の周辺ではその集客力を見込んで積極的な
店舗進出があるが、それ以外は路線商業地域間での競争の激化から需要は低調である。取引の中心となる規模は業種に
より大きく異なるが、近郊の５００㎡程度の更地で４～５千万円程度、中古店舗で７千万円程度のものが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

テナントビルや店舗住宅複合ビルと自用の店舗が混在する地域であるが、賃貸物件の多くは１階が自用の店舗で上層の
共同住宅を賃貸とするものが多く、収益性は１次的には自用の店舗販売による売り上げ、２次的に賃貸住宅としての収
益が考慮されているに過ぎず、賃貸を基礎とした収益性が需要者の価格決定に占める比重は小さい。よって比準価格を
中心とするが収益価格にも留意し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[100.0]

100
[ 86.6]

[102.0]
100

95,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

７～９月期の空室率が過去最低の４．７％と
なるなど、２０１５年の北陸新幹線金沢開業
以来、都心部の商業物件に対する需要が増加
を続けている。

１階路面店に対する需要は堅調であることに
加えて、都心部オフィスの需給逼迫により、
近郊でもオフィス需要が緩やかに増加してい
る。

顧客の大部分が自家用車利用であることから
、駐車スペースを確保できる規模の選好性が
高い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -4.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０公０７ -12	金沢市		更地	（　）	台形	南西20m県道、北西5m、角地		近商高度地区最高25m (90,200)
b	０２０公０７ -58	金沢市		更地	（　）	長方形	北西16m国道、中間画地		商業高度地区最高25m (80,300)
c	０２０公０７ -39	金沢市		貸家建付地	（　）	台形	南東19.5m県道、西4.7m、角地		商業 (100,400)
d	０２０公０９ -10	金沢市		更地	（　）	不整形	南西17m県道、中間画地		近商高度地区最高25m (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,748	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	91,816	100 [ 92.2]	99,584	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 107,004	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,502	100 [ 119.2]	91,025		92,800
c	(　 ) 79,913	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,351	100 [ 89.3]	91,099		92,900
d	(　 ) 94,691	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	97,178	100 [ 103.0]	94,348		96,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

金沢 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,127,100	6,190,865	22,936,235	21,130,200	1,806,035	（　0.9475） 1,711,218	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	34,922,816 円　　　　（　 55,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	297.00	Ｓ5	1,485.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	630 ㎡	24.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階と２階はそれぞれフロア貸しの店舗と事務所。３～５階はファミリータイプで平均専有面積約４４㎡、各階６戸の共同住宅。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	297.00	80.0	237.60	2,691	639,382	6.0	3,836,292
							0.0	0
2～ 2	事務所	297.00	85.0	252.45	2,152	543,272	6.0	3,259,632
							0.0	0
3～ 5	住宅	297.00	90.0	267.30	1,710	457,083	2.0	914,166
							1.0	457,083
～

～

計		1,485.00	87.0	1,291.95		2,553,903		9,838,422
								1,371,249

⑨年額支払賃料	2,553,903 円　×　12ヶ月　＝　 30,646,836 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,291.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,646,836 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,179,884 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,618,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,838,422 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,371,249 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 419,602 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,127,100 円　　　　（　 46,233 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１　　　　-21	2,255 ( 2,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,753	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,704 円/㎡　月額支払賃料（　 2,691 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１４　　　　-6	2,188 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,655
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,806,000 円	301,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	953,965 円	31,798,836　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 270,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,558,500 円	301,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,190,865 円　（　　　　　　 9,827 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	301,000,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 1,485.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,130,200 円（　　　　　 33,540 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,127,100 円
②総費用	6,190,865 円
③純収益　①－②	22,936,235 円
④建物等に帰属する純収益	21,130,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,806,035 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,711,218 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,716 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,922,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,400 円／㎡）