鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０公１１ -43	金沢市		更地	（　）	ほぼ整形	西6.7m市道、中間画地		商業高度地区最高12m 駐車付置義務 (80,400)
b	０２０公１４ -1	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		近商高度地区最高20m (80,300)
c	０２０公１２ -18	金沢市		更地	（　）	長方形	北6.8m市道、中間画地		近商高度地区最高20m 駐車付置義務 (80,300)
d	０１９調０８ -7	金沢市		貸家建付地	（　）	長方形	西7.1m市道、北4.5m、東3.2m、三方路		近商 (90,300)
e	０２０公１９ -12	金沢市		建付地	（　）	長方形	南3.2m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m 駐車付置義務 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,000	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	168,606	100 [ 86.9]	194,023	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 129,463	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	131,258	100 [ 66.4]	197,678		198,000
c	(　 ) 171,045	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	163,861	100 [ 83.6]	196,006		196,000
d	(　 ) 164,876	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	169,240	100 [ 86.4]	195,880		196,000
e	(　 ) 99,347	100 [ 80.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.2]	151,764	100 [ 77.5]	195,825		196,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	親族間取引	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
e	親族間取引	％／月 +0.73	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

金沢 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、素地価格等の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,159,733	1,540,508	5,619,225	4,311,580	1,307,645	（　0.9431） 1,233,240	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	25,168,163 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	135.00	Ｓ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m 駐車付置義務	80 ％	400 ％	400 ％	198 ㎡	9.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 8.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗（２区画）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

２区画の各々一括賃貸を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	270.00	100.0	270.00	2,390	645,300	6.0	3,871,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		645,300		3,871,800
								0

⑨年額支払賃料	645,300 円　×　12ヶ月　＝　 7,743,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,743,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 619,488 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,124,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,871,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,621 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,159,733 円　　　　（　 36,160 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３　　　　-21	2,806 ( 2,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [109.0]	100 [110.0]	2,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,402 円/㎡　月額支払賃料（　 2,390 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１４　　　　-6	2,188 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,486
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	358,800 円	59,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	232,308 円	7,743,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 321,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 508,300 円	59,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,800 円	59,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,800 円	59,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,540,508 円　（　　　　　　 7,780 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9431

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,800,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,311,580 円（　　　　　 21,776 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,159,733 円
②総費用	1,540,508 円
③純収益　①－②	5,619,225 円
④建物等に帰属する純収益	4,311,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,307,645 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,233,240 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,228 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,168,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
金沢 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-3

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　神田　勝廉

印

TEL.

鑑定評価額

38,200,000 円

１㎡当たりの価格

193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月3日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市安江町４６１番｢安江町１５－５７｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m 駐車付置義務 (90,400)
	1:2.5	店舗Ｗ2	中低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	東8.7m市道	水道、ガス、下水	金沢 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 90 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．７ｍ市道

交通

施設

金沢駅南東方

850m

法令

規制

商業
(80,400)
準防
高度地区最高31m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

金沢東別院の門前商店街として長らく衰退傾向が続いていたが、新幹線開業後は人通りが増え、小規模な飲食、
物販店舗用の需要が増加しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢市中心部の既成商業地域又は商住混在地域。需要者の中心は県内外の法人又は個人事業者。元来、金
沢東別院の門前の商店街で、経営者の高齢化が進み、店舗の閉鎖等が見られたが、再生整備が完了し、周辺における地
価高騰もあって、「金澤表参道」として歩行者通行量も回復傾向にあり、地価も上昇局面となっている。需要の中心と
なる価格帯は対象標準地程度の規模の土地で３８００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は既成商店街で、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が十分に成熟していない、また、元本に見合う賃料を
徴収し難いため、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であると認められる。金沢駅を中心とした地域
での不動産取引が活発になっており、その影響が当該地域にも波及している状況を考慮して、比準価格を重視し、収益
価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 236,000 円／㎡

[109.3]
100

100
[100.0]

100
[133.6]

[100.0]
100

193,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は拡大に向けたテンポが緩やかになって
いる。市の人口は横這い、世帯数は微増で、
利便性や環境が良好な住宅地を中心に旺盛な
需要が見られる。

金沢駅に近く、供給が少ないため、取引件数
は少ないものの、高値での取引が見られる。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０公１４ -1	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		近商高度地区最高20m (80,300)
b	０２０公１５ -35	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、東10m、角地		商業高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,400)
c	０１９調０８ -7	金沢市		貸家建付地	（　）	長方形	西7.1m市道、北4.5m、東3.2m、三方路		近商 (90,300)
d	０１９調１２ -3	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.3m市道、中間画地		近商高度地区最高20m (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,463	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	131,258	100 [ 67.3]	195,034	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 157,851	100 [ 60.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	267,427	100 [ 129.5]	206,507		207,000
c	(　 ) 164,876	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	169,240	100 [ 81.6]	207,402		207,000
d	(　 ) 95,204	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	100,671	100 [ 57.8]	174,171		174,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	親族間取引	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
b	親族間取引	％／月 +0.78	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

金沢 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,156,476	1,524,062	5,632,414	4,326,190	1,306,224	（　0.9396） 1,227,328	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	25,047,510 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	135.00	Ｓ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m 駐車付置義務	80 ％	400 ％	400 ％	198 ㎡	9.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 8.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗で縦割２区画貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

２区画縦割貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	270.00	100.0	270.00	2,442	659,340	6.0	3,956,040
							0.0	0
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		659,340		3,956,040
								0

⑨年額支払賃料	659,340 円　×　12ヶ月　＝　 7,912,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,912,080 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 791,208 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,120,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,956,040 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,604 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,156,476 円　　　　（　 36,144 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４　　　　-6	2,188 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,614	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,454 円/㎡　月額支払賃料（　 2,442 円/㎡）　基準階 F B
b	１２　　　　-8	2,701 ( 2,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	2,390
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	352,200 円	58,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	237,362 円	7,912,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 318,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 498,900 円	58,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,524,062 円　（　　　　　　 7,697 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9396

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,700,000 円	設計監理料率　 211,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,326,190 円（　　　　　 21,849 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,156,476 円
②総費用	1,524,062 円
③純収益　①－②	5,632,414 円
④建物等に帰属する純収益	4,326,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,306,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,227,328 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,199 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,047,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）