鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 -63　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０公０９ -25	金沢市		底地	（　）	長方形	南西50m県道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
b	０２０公１５ -1	金沢市		建付地	（　）	台形	南西20m市道、中間画地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (80,400)
c	０２０公１６ -3	金沢市		建付地	（　）	長方形	北19m県道、中間画地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (90,400)
d	０２０公０１ -20	金沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東19m県道、北4m、南3.3m、三方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (90,400)
e	０２０公１１ -43	金沢市		更地	（　）	ほぼ整形	西6.7m市道、中間画地		商業高度地区最高12m 駐車付置義務 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 126,018) 252,036	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	262,622	100 [ 153.5]	171,089	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.1] 　　　　 100	182,000
b	(　 ) 143,390	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	128,303	100 [ 76.8]	167,061		177,000
c	(　 ) 302,515	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	331,519	100 [ 186.0]	178,236		189,000
d	(　 ) 133,421	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.8]	162,191	100 [ 95.4]	170,012		180,000
e	(　 ) 156,000	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	163,020	100 [ 97.7]	166,858		177,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +72.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 181,000 円／㎡]

金沢 -63　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握が困難で原価法は適用できず。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地の標準地で、通常、敷地の所有形態は持分所有でありまたマンション所有者の多くは自用目的のため評価手法としてはなじまない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

金沢駅周辺の分譲マンション適地

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,285,569,804	2,071,822,108	11	494,000	5,823.36	265,000	8,224.66
⑧開発法による価格	213,747,696 円　　　　（　 177,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -63　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,209 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,209.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
622.57 ㎡	8,224.66 ㎡	6,272.57 ㎡	1,952.09 ㎡	5,823.36 ㎡	ＲＣ・17F ( 80 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.5 ％）	（ 680.3 ％）	（ 518.8 ％）	（ 161.5 ％）	（ 70.80 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車付置義務	100 ％	400 ％	527 ％	間口奥行	27.8 ｍ 43.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		12.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

494,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 494,000 円／㎡　　×　　 5,823.36 ㎡　　＝　　　　 2,876,739,840 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,876,739,840 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 272,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 272,950 円／㎡　　×　　　 8,224.66 ㎡　　＝　　　　 2,244,920,947 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,876,739,840 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 287,673,984 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,532,594,931 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	143,836,992 円	( 5 ％)	×　　0.9247	（ 9 ヶ月）	＝　　 133,006,067 円
	販売総額(2期)	143,836,992 円	( 5 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 122,995,012 円
	販売総額(3期)	2,589,065,856 円	( 90 ％)	×　　0.7839	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,029,568,725 円
収入合計		－	－	－	－	2,285,569,804 円
支出	建築工事費(1期)	224,492,095 円	( 10 ％)	×　　0.9409	（ 7 ヶ月）	＝　　 211,224,612 円
	建築工事費(2期)	224,492,095 円	( 10 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 191,963,190 円
	建築工事費(3期)	1,795,936,758 円	( 80 ％)	×　　0.7839	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,407,834,825 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	172,604,390 円	( 60 ％)	×　　0.9409	（ 7 ヶ月）	＝　　 162,403,471 円
	販売管理費(2期)	115,069,594 円	( 40 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 98,396,010 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,071,822,108 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,285,569,804 円　　－　　　　　　 2,071,822,108 円　　＝　　　　　 213,747,696 円 177,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
金沢 -63　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 -63

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　福田　修一

印

TEL.

鑑定評価額

218,000,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月15日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	92,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市駅西本町３丁目１４０１番外｢駅西本町３－１４－１｣				②地積　(㎡)	1,209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,400)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ17	中高層のマンション等が見られる共同住宅地域	南東12m市道、南西側道	水道、ガス、下水	金沢 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 15 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中高層マンション地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.8 ｍ、奥行　約　　 43.5 ｍ、規模　　 1,209 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

令和元年９月に対象標準地に
マンションが完成した。

街

路

基準方位北１２ｍ市
道

交通

施設

金沢駅北西方

1.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

通称５０ｍ道路後方共同住宅（マンション）と事務所の混在地域である。建築基準法第５２条第８項による容積
率緩和（上限６００％当該５２７％）で容積率が高い地域のため強含みの地価動向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層マンション地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 180,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢市駅周辺のマンションの立地可能地域。需要者はマンション関連の県内外法人や機関投資家が中心で
ある。対象標準地を含む一帯は金沢駅西口地域でありマンションやホテルの建設が盛んである。そのため取引が活発で
高価格の売買が多く需給動向が強い。市場の中心となる価格帯は、土地では数千万円から数億円程度で需要の中心とな
る価格は見いだされない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺では営業所等もあるがマンション分譲地域である。マンション立地可能な地域の取引事例による
比準価格と住宅分譲することを想定した開発法を採用した。比準価格は、市場の実態を反映して信頼性が高い。開発法
による価格は、投資採算性を勘案しているが想定要素も含んでいる。両試算価格は、同一の価格であり代表標準地との
価格検討も踏まえたうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 170,000 円／㎡

[109.4]
100

100
[104.0]

100
[104.9]

[106.1]
100

181,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金沢市は人口約４６万３千人北陸の中核都市
である。北陸新幹線開業からホテルの建設が
盛んで地価は中心部で上昇その影響は周辺に
波及している。

金沢駅港口では、ホテルやマンションの建設
が活発でありその開発計画の相乗効果から地
価動向は強含みである。

高層マンションが完成した。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 -63　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０公０７ -8	金沢市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
b	０２０公０９ -41	金沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西8m市道、南西8.5m、角地		１住居高度地区最高18m (70,200)
c	０２０公２８ -14	金沢市		更地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		商業高度地区最高45m 都市機能誘導区域 (100,240)
d	０２０公２８ -34	金沢市		更地	（　）	長方形	西6.3m市道、中間画地		準工高度地区最高18m 居住誘導区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,760	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	136,372	100 [ 80.6]	169,196	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.1] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 139,245	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	141,156	100 [ 83.1]	169,863		180,000
c	(　 ) 113,743	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	169,802	100 [ 99.4]	170,827		181,000
d	(　 ) 160,330	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	161,600	100 [ 95.7]	168,861		179,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

金沢 -63　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握等困難なため原価法が適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		マンション分譲を想定した開発法を適用しており画地規模も大きいため収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

金沢駅金沢港口では、マンションの建設が盛んであり適用した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,386,584,717	2,168,838,463	11	500,000	5,823.36	270,000	8,224.66
⑧開発法による価格	217,746,254 円　　　　（　 180,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -63　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,209 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,209.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
622.57 ㎡	8,224.66 ㎡	6,272.57 ㎡	1,952.09 ㎡	5,823.36 ㎡	ＲＣ・17F ( 80 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.5 ％）	（ 680.3 ％）	（ 518.8 ％）	（ 161.5 ％）	（ 70.80 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車場整備地区	100 ％	400 ％	527 ％	間口奥行	27.8 ｍ 43.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		12.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

500,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 500,000 円／㎡　　×　　 5,823.36 ㎡　　＝　　　　 2,911,680,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,911,680,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 8,224.66 ㎡　　＝　　　　 2,287,277,946 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	金沢市の当該地で開発負担金なし
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,911,680,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 320,284,800 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,607,562,746 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	金沢市の標準的投下資本収益率及び当該開発に伴う利潤率・危険負担率等を勘案し査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	26 ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	262,051,200 円	( 9 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 240,222,335 円
	販売総額(2期)	2,358,460,800 円	( 81 ％)	×　　0.8116	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,914,126,785 円
	販売総額(3期)	291,168,000 円	( 10 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 232,235,597 円
収入合計		－	－	－	－	2,386,584,717 円
支出	建築工事費(1期)	228,727,795 円	( 10 ％)	×　　0.9409	（ 7 ヶ月）	＝　　 215,209,982 円
	建築工事費(2期)	228,727,795 円	( 10 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 195,585,138 円
	建築工事費(3期)	1,829,822,357 円	( 80 ％)	×　　0.8116	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,485,083,825 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	128,113,920 円	( 40 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 117,442,030 円
	販売管理費(2期)	160,142,400 円	( 50 ％)	×　　0.8116	（ 24 ヶ月）	＝　　 129,971,572 円
	販売管理費(3期)	32,028,480 円	( 10 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 25,545,916 円
支出合計		－	－	－	－	2,168,838,463 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,386,584,717 円　　－　　　　　　 2,168,838,463 円　　＝　　　　　 217,746,254 円 180,000 円／㎡