別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 金沢 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -46 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市神谷内町葵１番１７ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の新興住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 東金沢 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既成市街地内の小規模な新興 住宅団地。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東金沢駅北東方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模な新興住宅団地であるが、周辺は古い既成市街地であるため、街路連続性等に難点が認められ る。周辺の分譲住宅団地が高値で取引され、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市北東部市街地周辺の住宅地域である。需要者は戸建住宅建設を目的とする一次取得者層と判断され る。周辺の広大画地が分譲住宅団地となるケースが増加しており、かかる影響から需給動向も改善しつつある。土地は ９００万円～１２００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円～３３００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が主体の新興住宅団地であり、賃貸建物の建設は現実的ではなく、収益価格は求められなかった。しかしなが ら、比準価格は規範性のある事例を中心に求められており、信頼性の高い試算価格となっている。よって比準価格を標 準に、付近の代表標準地との均衡性、更には当市における住宅地の需給動向を勘案のうえ鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [108.3] 100 100 [101.0] 100 [ 89.9] [100.0] 100 65,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は米中の経済摩擦の影響等から拡大傾向 にやや陰りが見え初めている。金沢市内の住 宅地価格は中心部の地価上昇が郊外住宅地へ 波及している。 都心住宅地価格の高騰の影響。周辺の分譲団 地が高価格で取引された影響。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.3 ％  ％