別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 金沢 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -43 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　中村　聡 印  TEL.

鑑定評価額 9,750,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市土清水２丁目２６７番 ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパートの中 に空地も残る高台の 住宅地域 北6m市道 水道、下水 金沢 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西   115 ｍ、南    40 ｍ、北   165 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.7 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       235 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南東方 7.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅のほか空地が目立つ郊外の住宅地域で、土地の利用度が低い地域であるが最近では新築住宅 が建ちつつある。しかし地域の状況を一変させる件数ではなく暫くは現状維持で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を金沢市南東部に位置する土地区画整理事業等により整備された住宅地域等と判定した。典型的な需 要者は同一需給圏に在住の３０代を中心とした住宅第１次取得者である。低金利を背景とした景況感向上により需要は 持ち直しを続けてきたが、ここにきて土地総額が１０００万円を切る水準になり地価の値頃感から市場は需給均衡とな っている。中心となる価格帯は土地が１０００万円前後、新築住宅と土地で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の住宅建築等を目的として土地、古家付き土地を購入する取引が多い地域で、低層住宅を最有効使用とする対 象不動産との類似性を具備した多数の取引事例を収集することが出来た。収益還元法の適用は規範性のある資料の収集 が困難であるため断念したが、自用建物が多い近隣地域では市場性からの接近方法のみで価格を決定することは致し方 ないと思料される。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -42                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [103.0] 100 [ 83.0] [100.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の設備投資は減少するが、北陸新幹線開 業による交流人口の増加は依然続き、これに 伴う景況感向上により個人消費は堅調で景気 は安定している。 市中心部より遠方に位置する住宅地域で、都 市計画道路等の事業化や完了といった地域要 因は確認されず特段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％