別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 金沢 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -35 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　油野　正文 印  TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市松島２丁目１６４番１ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度地区最高25m 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と営業所等 が混在する住宅地域 東6m市道 水道、下水 金沢 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南西方 5.7km 法令 規制 準工 (60,200) 高度地区最高25m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした混在住宅地域であり格別の変動要因も見当たらないので当面は現環境が維持されると予測する。 最近の経済情勢等により需要は増加していることから地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市西南部の住宅地域一円。需要者の中心は自用の戸建住宅を求める一次取得者層等である。区画整 然としてはいるが営業所等が混在しており、周辺の住宅に純化している閑静な住宅地域よりは住環境面でやや劣るが価 格面では低位で近頃では現在の一般経済環境もあって需要は増加している。土地では１，０００～１，２００万円程度 、新築の戸建住宅で２，５００～２，８００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は概ね自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用が一般的であること、標準地の規模、間口等から共同 住宅を想定することは非現実的であること等から収益価格は試算しなかった。実際の取引事例から試算し実証的で説得 力の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [101.0] 100 [108.1] [102.0] 100 70,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策の発現等で景気は緩やかな回復基調 が続いている。利便性や環境に難がない地域 の住宅地の地価は上昇傾向。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％