別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 金沢 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -30 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　中村　聡 印  TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市田上本町ヲ１７番５ ②地積 　(㎡) 462   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 大中規模農家住宅が 建ち並ぶ郊外の既成 住宅地域 西5m市道、南側道 水道、下水 金沢 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       462 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 金沢駅南東方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模農家住宅が建ち並ぶ住宅地域で、付近の土地区画整理事業地の影響で住宅地域としての地位が低下してい るが、それなりの人口を抱え極端な空家の増加は考え難く暫くは現状維持で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を金沢市東部及び北東部に位置する市街化調整区域の農家集落地域等と判定した。典型的な需要者は 同一需給圏に在住の農業者、農業も営む会社員等である。取引が少なく土地の動きは総じて鈍いが、周辺で整備された 大規模な住宅地域の影響を受け近隣地域では住環境といった住宅地域の効用が上昇し圏域外ヘ流れていた近隣住民から の需要は回復している。中心となる価格帯は土地が１３００万円前後、中古住宅と土地で１８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏の範囲を拡大させ、取引時点も通常より過去に遡って取引事例を収集した結果、対象不動産との類似性につ いて一定の信頼性を有する取引事例を採用することが出来た。収益還元法の適用は規範性のある資料の収集が困難であ るため断念したが、収益性が馴染まない近隣地域では市場性からの接近方法のみで価格を決定することは致し方ないと 思料される。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [104.6] 100 100 [102.0] 100 [140.1] [100.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の設備投資は減少するが、北陸新幹線開 業による交流人口の増加は依然続き、これに 伴う景況感向上により個人消費は堅調で景気 は安定している。 農家住宅を中心とした住宅地域で建物の建替 えや改修は少なく築古の建物が依然多いが地 価に値頃感が出ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％