別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 金沢 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -19 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　堀江　寿郎 印  TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市松村町ヌ４２番５ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1 住宅 Ｗ2 小規模の住宅が多い 幹線街路背後の住宅 地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 金沢 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南     0 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 金沢駅北西方 3.7km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 駅西地区から外延的に連なる熟成した住宅地域で周辺の区画整理地に較べると、住環境等で見劣りするが、利便 性や交通アクセスが良好で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市街地の駅西地区から北西部にかけて拡がる住宅地域である。需要者の中心は金沢市中央地区からの 転入者及び同一需給圏内の２次取得者が中心である。需給動向は周辺の区画整理地やミニ開発で供給も多いが、海側幹 線の進捗や近接地での大型スーパーの出店を好感し、需要は堅調である。更地または中古建物の取引が多いが、新築建 売住宅もみられる。土地は１，４００万円程度の物件が中心で２，０００万円を超えると需要は減退する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺にはアパートもみられるが、自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用が一般的である。 また、標準地の画地規模は１４５㎡と、駐車場の確保を含めアパートを想定するのは非現実的であることや、事務所等 の用途の多様性も低いことから収益還元法は適用しなかった。自用取引が中心である地域の実情を考慮した結果、豊富 な取引事例に裏付けされた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [103.0] 100 [143.3] [104.0] 100 95,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はやや軟化しているが、消費税引き上げ 前の駆込みや、減税政策及び低金利から住宅 地需要は堅調に推移し、市場マインドは一部 に加熱も。 駅西地区から北西部にかけた熟成した住宅地 域であるが、周辺区画整理地やミニ開発への 旺盛な需要の影響から上昇で推移。 南道路で日照、通風等で快適性に優り、個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％