別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 金沢 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -15 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　河畑　靖宏 印  TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市しじま台２丁目６番１２ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 金沢 8.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校及び中学校に隣接する 地域であり、通学の便に優れ ている。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南西方 8.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 金沢市南部で都心寄りの地域の価格が高騰したことにより、より遠方の郊外で公共施設や商業施設への接近性に 優れた地域を中心として需要が流入している。需要の高まりを受けて地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市中心部から半径３．５～７㎞圏で、当市南部郊外の新興住宅地域である。需要者は２０歳台後半か ら３０歳台の１次取得者が大半であり、地域内居住者による世帯分離と同一需給圏外からの転入者が混在している。都 市近郊の住宅地価格の上昇により、住宅地需要は相対的に低価格である郊外へと流出している。取引は１５０～２００ ㎡で１０００～１５００万円程度の更地、または２０００万円台の比較的新しい中古建物が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはファミリー向けアパート等も認められるが、第一種低層住居専用地域内に存し、画地規模等から判断して市場 性のある賃貸住宅を想定することが困難であることから収益価格は試算しなかった。住宅用地の取引においては、最終 需要者による土地取得は自用目的にほぼ限定され、一般的に利便性・快適性を重視して取引価格の水準で価格が決定さ れている。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [104.0] 100 [114.2] [104.0] 100 63,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] マイホーム取得の中心となる３０歳台を中心 とする世代の人口は減少しているが、資金調 達環境は良好であり住宅地需要を下支えして いる。 近郊の住宅地域で利便性に優れる住宅地域の 価格と住宅建築費が高騰したことにより、相 対的に割安感のあるさらに郊外の地域に需要 が波及している。 郊外住宅地域に対する需要が増加しており、 南向きの画地に対する選好性が高まっている 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％