別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 金沢 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -10 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和 印  TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市弓取町１５７番 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 金沢 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   165 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺での区画整理事業が完了 し、海側環状道路が開通した 。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 金沢駅北方 4.3km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として現在の住環境を維持すると予測する。周辺地域における区画整理事業により、店舗等の生活利 便施設が充実しており、利便性の向上が認められ、地価水準は上昇傾向を維持するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市北部、浅野川以西・国道８号以北の住宅地域である。需要者は３０～４０代の賃貸住宅居住者等の 一次取得者が中心である。周辺地域での区画整理事業により、海側環状道路の開通・ＳＣの出店等から利便性が向上し ており、当該地域への需要も高まり、地価は上向きで推移している。更地又は中古建物の取引が多く、土地は１，２０ ０万円程度の物件、新築物件は総額２，８００万円程度の物件が需要の中心となっていると推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、同一需給圏内の類似地域等における規範性が高いものを採用し得た。近隣地域は既成住宅団地であり、共 同住宅の想定は地域的に適しておらず、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使 用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、代 表標準地との検討を踏まえ、当該地域の需給動向も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [109.2] 100 100 [100.0] 100 [105.8] [102.0] 100 69,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口は概ね横ばい、世帯数は微増傾 向。新幹線開業効果の持続、低金利の影響も あり、住環境や利便性の優れた地域の住宅地 需要は好調。 区画整理事業の進捗、海側環状道路の開通・ ＳＣ出店等により周辺地域の利便性は向上し ている。地価は上昇傾向を維持。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.4 ％  ％