別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 射水 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-4 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩 印  TEL.

鑑定評価額 8,350,000 円  １㎡当たりの価格 46,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市三ケ字中吉原３６５４番１ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅が建ち 並ぶ駅前の商業地域 西11.3m市道 水道、下水 小杉 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小杉駅前の既成商業地域 街 路 １１．３ｍ市道 交通 施設 小杉駅北方 100m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの駅前商業地域であり、地域要因に特段変化はみられない。既成商店街は衰退傾向にあり商業地需要は 弱いが、背後住宅地価格との比較から需要は堅調である。地価は概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、射水市及び隣接市の商業地域又は商住混在地域の範囲である。需要者の中心は射水市に地縁性のある個 人、地元法人が中心であり、外部からの転入は少ない。古くからの駅前商業地域であり、郊外型商業地域への顧客の流 出が続き商業収益性は低いが、小杉駅前の立地であり背後住宅地価格との比較から需給は安定している。需要の中心と なる価格帯は、土地については８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業収益性が低いため、駅前立地としての資産性等を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域 等において規範性に富む取引事例を収集し得た。周辺は自己使用の店舗が中心で貸店舗が殆どなく収益目的の取引需要 が弱いため、収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.6] [100.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 既存商店街等の商況は低迷し、郊外型店舗が 多い沿道沿いの商業地域への顧客流出が続い ている。 小杉駅前の既成商業地域であり商況は低迷し ているが、駅前立地であり背後住宅地との比 較から需給は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％