別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 射水 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平 印  TEL.

鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市中新湊２６５番２外 ｢中新湊７－２３｣ ②地積 　(㎡) 91   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ駅前商業地 域 東16m国道 水道、ガス、下水 中新湊 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中新湊駅前の既成商業地域 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 中新湊駅北西方 100m 法令 規制 近商 (80,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧新湊市の成熟した商業地域であり、特段の地域要因の変動は見受けられない。郊外型の大型店舗に対する競争 力は劣り、商況の衰微傾向は続いており、地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね射水市及び隣接市の商業地域である。主たる需要者は旧新湊市に地縁性を有する法人又は個人事業 者が大半を占める。駅への接近性に優れているが、駐車スペースが少ない、比較的小さい画地の多い商業地域であり、 周辺の土地区画整理事業地内の郊外型店舗等に対し競争力は劣り、顧客が流出しており、衰退傾向が続いている。取引 される価格帯は、物件によって様々であり、需要の中心となる特定の価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の店舗等が多い商業地域であり、新規出店に伴う賃貸需要はほとんど無く、賃貸市場が未成熟であ るため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、射水市の商業地域における信頼性の高い取引事例から試算 した価格である。従って、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の市場動向や単価と総額との関連等にも十分留意、 検討の結果、不動産市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [116.5] [100.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の商業地域は、旧小杉町の路線商業地 域等は比較的堅調であるが、旧来からの既成 商業地域は衰退傾向にある。 駐車スペース確保が困難な小さい画地が多く 、郊外型店舗に対し競争力が劣るため、商況 は停滞しており、地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％