別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 射水 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -16 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之 印  TEL.

鑑定評価額 5,970,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市手崎字石太郎１０４１番１１ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北6m市道 水道、下水 小杉 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   140 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小杉駅東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、当面はほぼ現状のまま推移すると予測する。居住環境の良好な住宅地域で あり、需要は安定しているため、周辺は宅地供給が見られるが、地価は概ね横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市内の住宅地域一円であり、旧小杉町エリアの既成住宅地域が圏域の中心となる。需要者の中心は、 射水市に地縁性を有する一次取得者や買い替え取得者である。その他に、隣接市からの転入も見られる。居住環境の良 好な住宅地域であり、需要は安定していることから、周辺では新規分譲地が見られるが、地価は概ね横這いで推移して いるものと思料される。市場の中心価格帯は、２００㎡程度の土地は６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において、戸建の居住目的を中心とした信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。周辺にお いては戸建住宅が中心のため、収益用の賃貸建物の想定が事業収支の観点から非現実的であるため、収益価格の試算が できなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自己の居住目的での土地に対する需給動向を適切に反映し た比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [117.0] [100.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鉄道や幹線道路の利用で富山市及び高岡市へ の通勤利便性がある旧小杉市街地周辺につい ては、勤労者世帯を中心に宅地需要が堅調に 推移している。 居住環境が良好な住宅団地であるため、周辺 においては新規の宅地供給が見られるものの 、宅地需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％