別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 射水 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩 印  TEL.

鑑定評価額 6,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市黒河字竹山３７１５番１外 ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東6m市道 水道、下水 小杉 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   440 ｍ、西   260 ｍ、南   120 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域の既成住宅地 域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 小杉駅南東方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり特段地域要因に変化はみられない。市街化区域に近接する比較的利便 性の良い地域で、周辺では新規宅地分譲もみられる。需給は安定的で地価は横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市郊外の住宅地域及びその周辺部の住宅地域の範囲である。需要者は同一需給圏内での世帯分離、買 換によるものが大半であり、外部からの転入は少ない。市街化調整区域であるため、新規宅地需要は少ないものの、比 較的利便性が良いことから周辺では新規宅地分譲もみられる。相対的な割安感が生じており、需要は弱いものの、需給 は概ね安定的で推移している。取引の中心価格帯は土地については６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住快適性を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の市街化調整区域内に存する類似地域において規範 性のある取引事例を収集し得た。周辺は外部からの転入の少ない既成住宅地で、アパート等の収益物件は見受けられず 、また市街化調整区域ではアパート等の自己使用以外の建築が規制されることから収益価格は試算しなかった。以上よ り、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [101.5] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市、高岡市へのアクセスに優れる旧小杉 町は相対的な値頃感、良好な生活環境により 需要は堅調である。 市街化調整区域であるため外部からの転入は 少なく流動性に劣るが、市街化区域に隣接し ており相対的な割安感が生じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％